- Vous pouvez acheter seul : c’est l’acte qui fixe le propriétaire, pas votre situation de couple.
- Marié sans contrat, un logement acheté pendant le mariage entre en principe dans la communauté, sauf déclaration de fonds propres.
- Emprunter seul : la banque regarde votre taux d’effort, qui ne doit pas dépasser 35 %.
- À deux, une convention d’indivision fixe les parts et règle la séparation ; avec une tontine, le survivant garde tout.
Sommaire
- Oui, vous pouvez acheter seul : ce qui décide à qui appartient le bien
- Pourquoi être marié change la propriété du logement
- Combien pouvez-vous emprunter seul, et avec quel apport ?
- Acheter seul : les étapes, du compromis à l’acte authentique
- Les cas particuliers : acheter à deux sans être marié
- Les erreurs qui coûtent cher
- Foire aux questions
Acheter seul ne veut pas forcément dire que le logement vous appartient à vous seul, surtout si vous êtes marié.
Pouvez-vous acheter sans votre conjoint, et que change votre situation : célibataire, en concubinage, pacsé ou marié ? Cet article répond d’abord à cette question, puis détaille les conséquences juridiques et financières, et les montages possibles à deux.
Oui, vous pouvez acheter seul : ce qui décide à qui appartient le bien
Vous pouvez acheter un logement seul. Ce qui compte, c’est ce que l’acte authentique désigne l’acquéreur et fixe qui devient propriétaire. Si deux personnes achètent ensemble, l’acte peut préciser la part de chacune.
Un concubin ou un partenaire de Pacs non désigné dans l’acte ne devient pas propriétaire du seul fait de la relation. Marié, vous ne pouvez pas vendre seul les droits qui assurent le logement familial (article 215 du Code civil).
Avant de signer, vérifiez qui figure dans l’acte, qui emprunte et qui paie les mensualités : la propriété et la dette sont deux questions différentes. Pour les étapes jusqu’à la signature, voyez les conseils sur l’achat immobilier.
Pourquoi être marié change la propriété du logement
Sous le régime de la communauté
Sans contrat de mariage, le régime légal s’applique : la communauté réduite aux acquêts. Un logement acheté pendant le mariage avec les revenus du couple y entre en principe, même si un seul époux signe.
Pour qu’il reste propre, déclarez dans l’acte qu’il est payé avec vos fonds propres, ou avec le prix d’un bien propre vendu. Sans cette déclaration, votre nom seul ne suffit pas.
Si vos fonds propres ne couvrent pas tout le prix et les frais, la communauté peut réclamer une récompense. En cas de séparation, voyez comment vendre sa maison en cas de divorce.
Sous le régime de la séparation de biens
Sous la séparation de biens, chaque époux garde les biens qu’il possède et ceux qu’il achète en son nom. Si vous achetez seul, le logement vous appartient donc à vous seul.
Vérifiez aussi votre contrat de mariage : il peut prévoir une société d’acquêts, qui met le logement familial en commun.
La caution est le point à surveiller. Votre conjoint n’est pas obligé de se porter caution.
S’il y consent expressément, ses biens propres et ses revenus peuvent garantir votre prêt. Pour un achat à deux sans lien de mariage, voyez achat à deux sans mariage.
Combien pouvez-vous emprunter seul, et avec quel apport ?
Le taux d’effort et les frais à prévoir
Pour emprunter seul, la banque regarde d’abord votre taux d’effort. C’est la part de vos revenus nets avant impôt qui part dans les remboursements, assurance comprise. Elle ne doit pas dépasser 35 %.
Sur 25 ans, un prêt de 150 000 € à 3,30 % coûte environ 735 € par mois, hors assurance. Avec un seul revenu, ce montant pèse vite sur votre taux d’effort.
Faites le calcul avant de visiter : pour trouver une maison dans votre budget, voyez maisons pas chères en France.
Prévoyez 7 à 10 % du prix en plus dans l’ancien, et 2 à 3 % dans le neuf. Ces frais couvrent les taxes, les débours et les émoluments du notaire. Ils s’ajoutent à votre apport.
Les aides PTZ et PAS selon vos ressources
Le PTZ (prêt à taux zéro) finance une partie de votre résidence principale, en complément d’un autre prêt. Pour une personne seule, le plafond de ressources annuelles dépend de votre zone :
| Zone | Plafond annuel |
|---|---|
| A ou A bis | 49 000 € |
| B1 | 34 500 € |
| B2 | 31 500 € |
| C | 28 500 € |
Le PAS (prêt d’accession sociale) a les mêmes plafonds pour une personne seule. Mais son plafond dépend aussi du nombre de personnes qui occuperont le logement, donc comptez-les avant de chiffrer votre projet.
Vous avez été propriétaire de votre résidence principale dans les deux ans précédant l’offre de prêt ? Le PTZ est alors en principe fermé, sauf en cas de handicap ou de logement devenu inhabitable après une catastrophe.
Acheter seul : les étapes, du compromis à l’acte authentique
Dans l’ancien, comptez environ trois mois entre le compromis et la signature chez le notaire. Ce temps sert aux vérifications : titre de propriété, urbanisme, droits de préemption et situation du bien.
Avec un compromis signé, prévoyez ces trois mois avant de donner votre préavis. Pour les étapes à suivre, voyez le guide de l’achat immobilier.
Voici les délais à respecter, du compromis à la signature :
- Dépôt de garantie : souvent 5 à 10 % du prix, il est déduit du prix si la vente aboutit.
- Rétractation : 10 jours, à partir du lendemain de la première présentation de la lettre ou de la remise en main propre.
- Offre de prêt : attendez 10 jours avant de l’accepter, à compter du lendemain de sa réception.
Les cas particuliers : acheter à deux sans être marié
Concubins ou partenaires de Pacs en indivision
Dans l’acte de vente, la part de chacun est fixée, par exemple 70 % pour l’un et 30 % pour l’autre. La propriété suit ces parts, même si les remboursements sont répartis autrement.
Si l’acte ne précise rien, vous êtes présumés propriétaires à parts égales. Pour sécuriser votre projet à deux, voyez l’achat sans mariage et ses protections.
Une convention d’indivision règle trois moments délicats : la séparation, la vente et le décès.
| Moment | Ce que la convention règle | Ce que cela change pour vous |
|---|---|---|
| Séparation | La solution à appliquer, fixée à l’avance | Vous évitez de la négocier au pire moment |
| Vente | Votre part du prix, selon vos quotes-parts | Celui qui veut garder le logement peut racheter la part de l’autre |
| Décès d’un concubin | Le sort de sa part, qui revient à ses héritiers | Le survivant peut se retrouver en indivision avec eux |
La SCI comme alternative à l’indivision
Dans une SCI, la société possède le logement et vous détenez des parts. Les statuts fixent le rôle du gérant et les règles de vote, ce qui évite bien des discussions.
La création passe par les statuts, le dépôt du capital, un avis dans un journal d’annonces légales et l’immatriculation. Vendre une part à un extérieur exige, en principe, l’accord de tous les associés.
La tontine et la clause d’accroissement
Avec une clause de tontine, aussi appelée clause d’accroissement, le survivant devient seul propriétaire du logement au décès de l’un de vous. Peu importe la part payée par chacun : c’est le survivant qui garde tout.
Elle complique aussi une séparation. Vous devez être d’accord tous les deux pour sortir du pacte ou vendre. Avant de signer, demandez conseil à un notaire.
Les erreurs qui coûtent cher
L’erreur la plus coûteuse : un acte qui ne précise pas la part de chacun. Sans précision, les parts sont égales. Vérifiez cela avant de signer.
Sur un bien ancien à 200 000 €, les frais d’acquisition pèsent 7 à 10 %, soit 14 000 à 20 000 € en plus du prix. Pour comparer, voyez les maisons à 50 000 euros.
Avant de signer, vérifiez ces trois points :
- Inscrivez dans le compromis le montant du prêt, son taux maximal et sa durée.
- Remplissez chaque démarche demandée pour le prêt, sinon vous risquez de perdre le dépôt de garantie.
- Demandez au notaire un devis avant de signer la convention d’indivision, car son coût dépend de son contenu.
Retenez ceci : le nom inscrit dans l’acte fixe qui est propriétaire. Mais votre régime matrimonial et vos revenus changent vos droits et votre emprunt.
Avant de signer, demandez à un notaire de relire l’acte avec vous, pour vérifier qui y figure et dans quelle part. Puis faites le calcul de votre taux d’effort avant de visiter.
Foire aux questions
Comment acheter une maison avec un petit budget ?
Visez un logement dont le prix, les frais d’acquisition et les mensualités tiennent dans votre budget. Vérifiez ensuite si le PTZ (prêt à taux zéro) peut compléter votre prêt, sous conditions de ressources, de logement et de travaux.
Quelle mensualité pour 200 000 euros sur 10 ans ?
Pour emprunter 200 000 € sur 10 ans au taux moyen de 3,30 %, comptez environ 1 954 € par mois. Ce montant ne comprend pas l’assurance ni les frais. Ajoutez-les pour connaître la somme réelle que vous paierez chaque mois.
Quel salaire pour emprunter 250 000 euros sans apport ?
Il faut environ 3 500 € de revenus nets avant impôt par mois, hors autres crédits et charges. Sur 25 ans à 3,30 %, la mensualité est d’environ 1 225 € hors assurance, et le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 %.
