Une maison classée PEB F ou G, affichée sous le prix du quartier, attire toujours l’œil. En 2026, le calcul a pourtant changé en Belgique. Les obligations de rénovation se précisent, les primes ont fondu, et le compromis de vente ne laisse aucune porte de sortie une fois signé.Tout commence par le
certificat PEB. PEB signifie « performance énergétique des bâtiments » : ce document, obligatoire pour vendre dans les trois Régions, classe le logement de A à G selon sa consommation théorique d’énergie. Sa lettre détermine ce que la loi vous imposera après l’achat. Reste à la traduire en euros, avant de signer.
Une décote qui ne couvre pas les travaux
Une « passoire énergétique » désigne un logement très énergivore, généralement classé F ou G. Sur le papier, son prix plus bas compense les travaux à venir. Dans les faits, l’écart reste souvent mince.Selon Test-Achats, les maisons classées E et F ont vu leur prix reculer de 1,2 % en moyenne par rapport à 2023, l’obligation de rénovation flamande n’y étant pas étrangère. Sur une maison à 300 000 €, cela représente 3 600 €.C’est ici une analyse, pas une moyenne publiée : ce montant ne finance qu’une fraction d’un chantier combinant isolation, châssis et chauffage. Le prix affiché n’intègre donc pas encore le coût réel de la mise à niveau. C’est à l’acheteur de le chiffrer.
Après l’achat : ce que la loi impose, Région par Région
Seule la Flandre lie aujourd’hui une obligation de rénovation à l’achat. Les deux autres Régions suivent, avec des calendriers encore mouvants.
Obligations de rénovation liées à l’achat (novembre 2026)| Région | Ce qui s’applique à l’acheteur | Statut en novembre 2026 |
|---|
| Flandre | Logement E ou F : atteindre au moins le label D dans les six ans suivant l’acte notarié, preuve à l’appui d’un nouveau certificat | En vigueur depuis 2023, délai porté de cinq à six ans fin 2025 |
| Wallonie | Logement mal classé acheté à partir de 2028 : label D dans les cinq ans, puis C pour les achats à partir de 2031 | Plan en cours d’élaboration |
| Bruxelles | Certificat PEB pour tous les logements, puis sortie progressive des classes F et G | Ordonnance de 2024, entrée en vigueur reportée au 1er juillet 2028 |
En Flandre, le non-respect expose à une amende. Ailleurs, acheter un bien F ou G revient à acheter un bien que la réglementation visera d’ici quelques années. Et qui se revendra en conséquence.
Les aides : de la prime au prêt
C’est le changement le plus sous-estimé par les acheteurs. En deux ans, les trois Régions ont nettement réduit leurs subsides à la rénovation.
- Bruxelles : Bruxelles Environnement indique que les primes Renolution sont suspendues. Aucune prime n’est prévue à ce jour pour des travaux facturés en 2025 ou 2026.
- Wallonie : depuis le 1er octobre 2026, les primes Habitation ont laissé place à des prêts, dont les conditions dépendent des revenus et du gain énergétique obtenu. Un audit logement préalable est obligatoire pour y accéder.
- Flandre : depuis le 1er mars 2026, les deux catégories de revenus les plus élevées n’ont plus droit à Mijn VerbouwPremie, et la prime liée au label EPC est supprimée.
La conséquence est mécanique : un prêt étale le coût des travaux, il ne le réduit pas. Un plan de financement construit sur les primes de 2023 ou 2024 est aujourd’hui faux.
Ce que le PEB ne dit pas
Le certificat mesure une performance énergétique. Il ne dit rien de l’état du bâti, et c’est là que se logent les mauvaises surprises.L’amiante d’abord. Tout bâtiment construit avant 2001 peut en contenir. En Flandre, un certificat d’inventaire amiante est obligatoire à la vente depuis le 23 novembre 2022. En Wallonie, le gouvernement a approuvé le principe d’un diagnostic obligatoire, sans date d’entrée en vigueur à ce jour. À Bruxelles, rien n’est exigé pour vendre un logement.L’humidité ensuite, et son cortège : la mérule, un champignon qui dégrade les bois dans les maisons humides et mal ventilées. Enfin, la toiture et l’installation électrique, dont l’état dicte souvent l’ordre des travaux.En appartement, regardez aussi l’immeuble. En Flandre, un certificat amiante deviendra obligatoire pour les parties communes dès le 1er janvier 2027. Lisez les procès-verbaux d’assemblée générale et vérifiez le fonds de réserve.
Avant le compromis : la méthode
En Belgique, le compromis vaut vente. Il n’existe aucun délai de rétractation, là où l’acheteur français dispose de dix jours. Tout se vérifie donc avant de signer.
- Exigez les documents en amont : certificat PEB, certificat amiante en Flandre et, pour un appartement, les derniers PV d’assemblée générale.
- Faites chiffrer le passage au label visé. Un audit logement liste les travaux prioritaires et leur budget. En Wallonie, il conditionne de toute façon l’accès aux prêts.
- Recalculez le prix réel : prix d’achat, droits d’enregistrement et travaux obligatoires, sans prime. Comparez ce total à un bien équivalent déjà classé C ou D.
- Négociez avec des chiffres. Un rapport technique ou un devis pèse plus qu’un vague « il y a des travaux ».
- Encadrez le compromis : condition suspensive d’obtention du crédit et date d’acte réaliste. En Flandre, le délai de six ans court à partir de l’acte notarié.
À retenir
Une maison PEB F ou G n’est ni une bonne ni une mauvaise affaire en soi. Tout dépend d’une seule question : le prix payé couvre-t-il les travaux que la loi, ou le marché, vous imposeront ?En 2026, ce calcul se fait sans compter sur les primes, avec des obligations qui gagnent les trois Régions, et avant un compromis qui engage définitivement. Les règles wallonnes et bruxelloises peuvent encore évoluer : vérifiez leur état au moment de signer.
