Les tubes fluorescents des cages d’escalier vivent leurs dernières années, et la prime qui finançait leur remplacement a disparu. Depuis le 25 août 2023, les tubes T5 et T8 ne peuvent plus être mis sur le marché européen (LEDVANCE, réglementation RoHS). Depuis le 25 février 2026, les luminaires LED posés dans les parties communes ne donnent plus droit aux certificats d’économies d’énergie, les CEE (FFB).
Pour un conseil syndical, la question n’est donc plus « faut-il passer à la LED ? ». Elle devient : combien cela coûte réellement, en combien de temps l’opération se rembourse, et comment la faire voter. Beaucoup de pages qui promettent encore un relamping « sans reste à charge » datent d’avant la réforme : leurs chiffres ne valent plus.
Cet article reprend le calcul à zéro, sans prime, avec le prix de l’électricité en vigueur depuis le 1er août 2026. Il détaille aussi ce que le devis doit contenir, la majorité qui s’applique en assemblée générale et ce que le bailleur peut, ou non, répercuter sur son locataire.
Relamping : ce que le mot recouvre dans une copropriété
Le relamping consiste à remplacer un éclairage existant par un éclairage plus sobre, aujourd'hui presque toujours à LED. Dans un immeuble d'habitation, il vise les parties communes : hall, paliers, cage d'escalier, couloirs de caves, local vélos, local poubelles et abords extérieurs. Le parking obéit à des règles d'éclairement propres, détaillées dans notre guide sur l'éclairage du parking en copropriété.
Deux techniques coexistent. Elles n'ont ni le même coût, ni la même durée de vie, ni le même niveau de risque.
| Critère | Tube LED en remplacement (retrofit) | Luminaire LED complet |
|---|---|---|
| Principe | On garde le luminaire, on change la source (tube fluorescent vers tube LED) | On remplace l'appareil entier : hublot, réglette, applique |
| Coût | Faible | Plus élevé |
| Détection de présence | À ajouter séparément | Souvent intégrée à l'appareil |
| Points de vigilance | Compatibilité avec le ballast (l'organe qui alimente le tube), état du diffuseur, garantie du luminaire d'origine | Fixations, câblage, indices de protection adaptés à chaque zone |
Le retrofit séduit les budgets serrés, mais il conserve un appareil souvent âgé de vingt ou trente ans. Lorsque le ballast doit être court-circuité pour accueillir le tube LED, le luminaire sort du cadre prévu par son fabricant : la conformité de l'ensemble repose alors sur l'installateur. Dans des parties communes fréquentées par tous, notre analyse est claire : le luminaire complet est presque toujours le choix le plus défendable en assemblée générale.
Ce qui a changé : plus de tubes fluorescents, plus de prime CEE
Deux décisions, prises à deux ans et demi d'intervalle, ont modifié l'économie de tout projet d'éclairage en copropriété.
Les tubes T5 et T8 disparaissent des rayons
La directive européenne RoHS, qui encadre les substances dangereuses comme le mercure, interdit depuis le 25 août 2023 la mise sur le marché des tubes fluorescents T5 et T8. Les stocks existants peuvent encore être vendus.
Distinguons le fait de son interprétation. Le fait : aucune règle n'oblige une copropriété à déposer des tubes qui fonctionnent. L'analyse : chaque panne devient plus difficile à réparer à l'identique, à mesure que les stocks s'épuisent. Le relamping se décide donc de plus en plus sous la contrainte, au rythme des pannes, plutôt que par choix.
Les primes CEE pour les luminaires LED sont supprimées
Un arrêté du 23 février 2026 a supprimé trois fiches d'opérations standardisées des certificats d'économies d'énergie. Parmi elles figure la fiche BAR-EQ-110, qui finançait les luminaires LED avec dispositif de contrôle dans les parties communes résidentielles. Les opérations engagées depuis le 25 février 2026, c'est-à-dire dont le devis a été signé après cette date, ne sont plus éligibles. La Fédération française du bâtiment rattache cette suppression à de nombreux signalements de fraudes.
Conséquence pratique pour le conseil syndical : une offre de relamping « gratuit » ou « financé par l'État » reçue aujourd'hui doit être examinée avec méfiance. Soit elle repose sur un dispositif qui n'existe plus, soit le coût est récupéré ailleurs, dans le prix du matériel ou dans un contrat de maintenance. À notre connaissance, aucun dispositif national ne prend le relais pour un relamping isolé : le projet doit désormais se financer par ses propres économies. Interrogez tout de même votre collectivité, certaines soutiennent localement la rénovation énergétique des immeubles.
Combien coûte un relamping, et en combien de temps est-il amorti ?
Sans prime, la rentabilité d'un relamping dépend presque entièrement d'une variable : le nombre d'heures pendant lesquelles la lumière reste allumée. Deux immeubles qui changent le même matériel peuvent obtenir un retour sur investissement de deux ans ou de trente ans.
Le coût d'un point lumineux
Côté matériel, l'écart de prix est considérable. Un hublot LED antivandale à détecteur intégré démarre autour de 50 € HT chez certains vendeurs en ligne. Un modèle équivalent d'un grand fabricant dépasse 350 € HT au tarif professionnel de référence, un prix public sur lequel les installateurs obtiennent généralement des remises.
Avant de demander des devis, prenez le temps de parcourir le catalogue d'un fabricant spécialisé pour repérer les familles de luminaires adaptées aux parties communes. Chez Sylvania, vous pouvez voir tous les produits d'éclairage professionnels classés par famille, des hublots aux réglettes étanches, avec leurs fiches techniques. Vous saurez ainsi quoi comparer lorsque les propositions arriveront.
Côté pose, les fourchettes publiées par Habitatpresto vont de 20 à 200 € par luminaire, selon l'accès et le câblage existant. Comme le rappelle SeLoger, les travaux dans les parties communes d'un immeuble affecté pour plus de moitié à l'habitation, achevé depuis plus de deux ans, bénéficient de la TVA à 10 %.
Pour nos calculs, nous retenons une hypothèse médiane de 160 € HT par point lumineux posé (100 € de matériel, 60 € de main-d'œuvre), soit 176 € TTC.
Deux immeubles, deux résultats opposés
Le kWh est valorisé à 0,2001 € TTC, le prix du tarif réglementé en option Base depuis le 1er août 2026. Les durées d'allumage de la cage d'escalier reprennent les hypothèses publiées par Selectra, qui retient le même prix du kWh : trois heures cumulées par jour avec une minuterie, une heure et quart avec un détecteur. Les puissances « avant » incluent la consommation du ballast ; ce sont nos hypothèses.
| Hypothèse et résultat | Cas 1 : cage d'escalier sur minuterie | Cas 2 : couloir de caves allumé en permanence |
|---|---|---|
| Points lumineux | 14 hublots | 6 réglettes |
| Avant | Fluocompacte, 32 W, 3 h par jour | Tube T8 sur ballast, 45 W, 24 h sur 24 |
| Après | Hublot LED à détection, 15 W, 1 h 15 par jour | Réglette LED à détection, 18 W, 2 h par jour |
| Consommation annuelle avant / après | 491 kWh / 96 kWh | 2 365 kWh / 79 kWh |
| Économie annuelle | 79 € | 458 € |
| Investissement TTC | 2 464 € | 1 056 € |
| Retour sur investissement, énergie seule | 31 ans | 2,3 ans |
Cas 1 : l'électricité ne suffit pas à justifier l'opération. Trente et un ans de retour sur investissement, c'est davantage que la durée de vie raisonnable de l'électronique d'un luminaire. Répartie sur 20 lots, l'économie pèse moins de 4 € par an et par lot, pour 123 € investis. Le calcul change si l'on intègre la maintenance : avec deux interventions évitées par an pour remplacer des tubes défaillants (hypothèse : 80 € TTC chacune), le retour tombe autour de dix ans. Dans une cage déjà sur minuterie, les vraies raisons de relamper sont donc la raréfaction des tubes, le coût des dépannages, le confort et la sécurité apportés par la détection. Pas la facture d'électricité.
Cas 2 : l'opération se rembourse en un peu plus de deux ans. Notez que la détection fait l'essentiel du travail : les mêmes tubes, simplement pilotés par un détecteur, descendraient déjà à environ 197 kWh par an. La LED ajoute le reste et règle le problème d'approvisionnement.
La règle qui en découle est simple : commencez par les zones allumées le plus longtemps (couloirs sans fenêtre, caves, local vélos, parking), et refaites le calcul avec les données réelles de votre immeuble. Il vous faut trois chiffres : le relevé annuel du compteur des parties communes, l'inventaire des points lumineux et leur durée d'allumage. Reste ensuite à répartir la dépense entre les lots, selon les tantièmes ou selon la clé prévue par le règlement de copropriété.
Minuterie ou détecteur de présence : choisir le pilotage zone par zone
Notre calcul le montre : le pilotage pèse souvent plus lourd que la source lumineuse. Une minuterie consomme toute sa temporisation à chaque appui, même si le résident a refermé sa porte au bout de quarante secondes. Un détecteur éteint peu après le dernier mouvement et rallume au passage suivant.
Les luminaires récents proposent trois fonctions utiles en copropriété. Le préavis d'extinction signale la coupure par un clignotement, puis maintient la lumière quelques secondes. Le mode veille abaisse le flux au lieu d'éteindre, ce qui évite le noir complet dans un couloir. Le détecteur crépusculaire empêche l'allumage quand la lumière naturelle suffit.
| Zone | Pilotage conseillé | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Hall d'entrée | Détection avec seuil crépusculaire | Couvrir la zone des boîtes aux lettres et l'interphone |
| Cage d'escalier | Détection par palier, préavis d'extinction | Les zones de détection successives doivent se chevaucher |
| Couloirs sans fenêtre | Détection avec mode veille | Ne jamais laisser une personne dans le noir complet |
| Caves, local vélos, local poubelles | Détection simple | Luminaire étanche et résistant aux chocs |
| Parking | Voir notre guide dédié | Seuils d'éclairement spécifiques |
Dans les bâtiments d'habitation collectifs neufs, la réglementation accessibilité (arrêté du 24 décembre 2015) impose 150 lux dans chaque escalier intérieur. Elle exige aussi une extinction progressive en cas de temporisation et une détection qui couvre tout l'espace. Ces règles visent le neuf, mais elles constituent un bon cahier des charges pour un immeuble existant.
Deux précisions pratiques. D'abord, allonger ou raccourcir la durée d'une minuterie existante relève de l'entretien courant : le syndic peut le faire seul, sans vote. Ensuite, l'éclairage de sécurité (les blocs autonomes, ou BAES, qui balisent les issues) est un circuit distinct, soumis à ses propres règles : le devis de relamping doit préciser qu'il n'y touche pas, ou décrire précisément ce qu'il modifie.
Lire le devis et choisir le matériel : ce que le conseil syndical doit exiger
Un bon devis de relamping se juge sur des données vérifiables, pas sur un pourcentage d'économie annoncé en gros caractères. Chaque référence proposée doit être identifiable et accompagnée de sa fiche technique.
| Critère | Ce qu'il faut exiger | Pourquoi |
|---|---|---|
| Flux et puissance | Lumens et watts pour chaque référence | Le rapport des deux (lm/W) mesure l'efficacité réelle |
| Indice IP | IP65 en cave humide ou en extérieur | Protection contre l'eau et la poussière |
| Indice IK | IK10 dans les halls et les escaliers | Résistance aux chocs et au vandalisme |
| Durée de vie | Nombre d'heures et seuil de perte de flux associé (L70, L80) | « 80 000 heures » sans référence de mesure ne prouve rien |
| Réparabilité | Module LED et alimentation remplaçables | Sinon, une panne d'alimentation impose de changer tout l'appareil |
| Garantie | Durée écrite, pièces et main-d'œuvre | Deux ans chez certains fabricants ; une garantie plus longue se négocie |
| Réglages | Paramétrage des détecteurs inclus et documenté | Un détecteur mal réglé annule une partie des économies |
| Anciens tubes | Reprise et recyclage dans la filière dédiée | Les tubes fluorescents contiennent du mercure |
Le critère de réparabilité mérite une attention particulière. Certains hublots très répandus intègrent une LED non interchangeable : c'est le cas du modèle Legrand cité plus haut, selon sa propre fiche. Ce n'est pas rédhibitoire, mais l'information doit être connue avant le vote, pas découverte à la première panne.
Avant l'assemblée générale, le conseil syndical a intérêt à confronter le devis de l'électricien aux catalogues des fabricants professionnels. Cette vérification prend une heure et permet de savoir si les références proposées correspondent à l'usage de chaque zone, ou si l'entreprise a simplement placé le matériel qu'elle avait en stock.
Enfin, comparez au moins deux ou trois devis établis sur le même inventaire de points lumineux. Au-delà du montant fixé par l'assemblée générale, la mise en concurrence est de toute façon obligatoire.
Vote en assemblée générale, répartition et charges récupérables
Quelle majorité pour voter le relamping ?
Tout dépend de la façon dont le projet est qualifié. Un remplacement à l'identique d'équipements usés relève de la majorité simple de l'article 24 : la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Un projet présenté comme des travaux d'économies d'énergie, ce qui est généralement le cas d'un passage à la LED avec détection, relève de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris.
Cette majorité renforcée a été rétablie par la loi « habitat dégradé » du 9 avril 2024, qui a en contrepartie amélioré la passerelle de vote. Si la résolution recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité simple a lieu immédiatement. En dessous du tiers, pour les seuls travaux d'économies d'énergie, une nouvelle assemblée peut statuer à la majorité simple. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur la passerelle de l'article 25-1.
En pratique, demandez au syndic de préciser dans l'ordre du jour la majorité qu'il retient, et joignez les devis et l'inventaire des points lumineux à la convocation. Le budget d'un relamping restant modeste au regard d'autres travaux, la passerelle suffit souvent à faire adopter la résolution. L'assemblée peut aussi décider de mobiliser le fonds de travaux pour le financer.
Qui paie, et dans quelle proportion ?
Les dépenses d'entretien et d'administration des parties communes se répartissent proportionnellement aux tantièmes de chaque lot, en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir une clé propre à un bâtiment ou à une cage d'escalier. Relisez-le avant de chiffrer la quote-part de chacun, avec l'aide de notre tableau de calcul des tantièmes.
Ce que le bailleur peut répercuter sur son locataire
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 range parmi les charges récupérables l'électricité des parties communes intérieures ainsi que les fournitures consommables, dont les ampoules et tubes d'éclairage (annexe du décret sur Légifrance). Le remplacement des équipements, lui, n'y figure pas et reste à la charge du propriétaire.
Pour l'investisseur, la conséquence est claire : il finance le relamping, et c'est son locataire qui profite de la baisse des charges d'électricité. Le gain pour le bailleur est indirect : des charges plus faibles rendent le logement plus attractif et limitent le risque de vacance locative, c'est-à-dire les périodes sans locataire. Selon son régime fiscal, sa quote-part de travaux peut aussi venir en déduction de ses revenus fonciers, un point à valider avec son comptable.
Relamping en copropriété : la démarche en cinq étapes
Sans prime CEE, le relamping n'est plus une opération « gratuite » : c'est un investissement qui se justifie zone par zone, chiffres à l'appui.
- Relevez la consommation annuelle du compteur des parties communes et inventoriez les points lumineux : type, puissance, mode de pilotage.
- Repérez les zones allumées le plus longtemps. Ce sont elles qui remboursent l'opération.
- Demandez deux ou trois devis sur le même inventaire, chacun accompagné des fiches techniques.
- Calculez le retour sur investissement avec vos propres chiffres et joignez-le à la convocation.
- Faites préciser la majorité retenue par le syndic et anticipez la passerelle de l'article 25-1.
À retenir. Les primes CEE pour les luminaires LED des parties communes ont disparu pour les devis signés depuis le 25 février 2026. Dans une cage d'escalier déjà sur minuterie, l'économie d'électricité ne suffit pas à rembourser l'opération : la maintenance et la disparition des tubes fluorescents pèsent davantage. Dans un couloir éclairé en permanence, le relamping peut se rembourser en deux à trois ans. Et dans tous les cas, le pilotage compte souvent plus que la source lumineuse.
FAQ : relamping LED en copropriété
Qu'est-ce que le relamping en copropriété ?
C'est le remplacement de l'éclairage des parties communes par des luminaires plus sobres, aujourd'hui à LED, souvent associés à une détection de présence. Il concerne le hall, les escaliers, les couloirs, les caves, les locaux communs et les abords.
Le relamping LED est-il encore financé par les primes CEE ?
Non. L'arrêté du 23 février 2026 a supprimé la fiche BAR-EQ-110 consacrée aux parties communes. Les opérations dont le devis a été signé depuis le 25 février 2026 ne sont plus éligibles. Une offre qui promet encore un relamping gratuit au titre des CEE doit être vérifiée.
La copropriété est-elle obligée de remplacer ses tubes fluorescents ?
Non. Depuis le 25 août 2023, les tubes T5 et T8 ne peuvent plus être mis sur le marché européen, mais les installations existantes peuvent continuer à fonctionner. La contrainte est pratique : les tubes de remplacement se raréfient à mesure que les stocks s'épuisent.
Combien coûte le relamping d'une cage d'escalier ?
Dans notre exemple de 14 points lumineux, à 176 € TTC par point posé, environ 2 460 € TTC. Le matériel seul va d'environ 50 € HT pour un hublot d'entrée de gamme à plus de 350 € HT au tarif public d'un modèle de marque. Seuls des devis établis sur l'inventaire réel de votre immeuble donnent un chiffre fiable.
Le syndic peut-il remplacer les luminaires sans vote ?
Il peut régler la durée d'une minuterie existante au titre de l'entretien courant. Le remplacement des luminaires ou la pose de détecteurs se décide en assemblée générale, à la majorité de l'article 24 ou de l'article 25 selon la nature du projet.
Le locataire paie-t-il le relamping ?
Non. Il paie l'électricité des parties communes et les ampoules ou tubes de remplacement, qui sont des charges récupérables. Le remplacement des équipements reste à la charge du propriétaire bailleur.
