Acheter sur plan, c’est payer un logement qui n’existe pas encore. Le contrat s’appelle la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il est encadré par le Code de la construction et de l’habitation (CCH), qui fixe le montant du dépôt de garantie, le rythme des paiements et les garanties dues par le promoteur. Le parcours se découpe en quatre temps, de la réservation à la livraison, et chacun a sa pièce à lire.
L’essentiel
- Les appels de fonds sont plafonnés par la loi : 35 % aux fondations, 70 % hors d’eau, 95 % à l’achèvement, le solde à la livraison.
- Seuls la notice descriptive et les plans annexés au contrat engagent le promoteur, pas les visuels commerciaux.
- Le dépôt de garantie ne dépasse pas 5 % du prix et l’acquéreur peut se rétracter pendant dix jours.
- Une garantie financière d’achèvement protège l’acquéreur si le promoteur fait défaut pendant le chantier.
- À la livraison, les réserves notées au procès-verbal permettent de retenir le solde jusqu’aux réparations.
Acheter sur plan : ce qui engage le promoteur et ce qui sert à se projeter
Le dossier de commercialisation d’un programme neuf contient des plans de vente, une brochure et souvent des images de synthèse. Pour aider l’acquéreur à se représenter le futur bâtiment, le promoteur présente souvent une perspective 3D du programme, réalisée par un studio spécialisé comme Studio Raclette. Ces visuels montrent l’ambiance et l’implantation du bâtiment.
Ils ne font pas foi. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) le rappelle : les documents publicitaires n’ont aucune valeur contractuelle.
Ce qui engage le vendeur, c’est la notice descriptive et le plan coté annexés au contrat. La notice précise la surface habitable, le nombre de pièces, la nature des matériaux et les équipements collectifs. En cas d’écart entre l’image et la notice, c’est la notice qui s’applique.
Le contrat de réservation : dépôt de garantie et délai de rétractation
Avant l’acte notarié, l’acquéreur signe un contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire. Il indique la description du logement, le prix prévisionnel, la date prévue de la vente et le délai d’exécution des travaux.
Le dépôt de garantie est plafonné par l’article R. 261-28 du CCH :
- 5 % du prix prévisionnel si la vente est signée dans un délai d’un an ;
- 2 % si elle est signée entre un et deux ans ;
- aucun dépôt au-delà de deux ans.
Ce dépôt ne s’ajoute pas aux appels de fonds décrits plus bas : il reste bloqué sur un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur jusqu’à la signature de la vente.
L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification du contrat. Le dépôt lui est aussi restitué dans les cas prévus par la loi, notamment si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel ou si le logement décrit dans l’acte de vente a perdu plus de 10 % de sa valeur par rapport au contrat de réservation.
Une condition suspensive d’obtention du prêt protège l’acquéreur qui finance son achat à crédit.
L’échéancier des appels de fonds fixé par la loi
Après la signature de l’acte chez le notaire, l’acquéreur paie le logement au fil du chantier. L’article R. 261-14 du CCH fixe des plafonds cumulés :
| Étape du chantier | Montant cumulé maximal |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % du prix |
| Mise hors d’eau | 70 % du prix |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % du prix |
| Mise à disposition du logement | Solde (5 %) |
Le promoteur peut appeler moins à chaque étape, jamais plus. Selon l’ANIL, chaque appel de fonds doit être accompagné d’une attestation d’avancement des travaux établie par un homme de l’art. Aucun versement n’est dû tant que les conditions suspensives ne sont pas levées. Si le contrat prévoit une pénalité pour retard de paiement, elle ne peut dépasser 1 % par mois.
Garanties et livraison : les protections de l’acquéreur
Depuis le 1er janvier 2015, le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement délivrée par un établissement extérieur, une banque ou un assureur. Si le promoteur fait défaut, le garant finance la fin des travaux.
À la livraison, l’acquéreur visite le logement et compare ce qu’il voit à la notice descriptive et aux plans. Les défauts constatés sont notés comme réserves sur le procès-verbal.
En cas de réserves portant sur la conformité, le solde de 5 % peut être consigné jusqu’à leur levée. L’ANIL précise que l’acquéreur dispose encore d’un mois pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents qu’il n’avait pas relevés.
Viennent ensuite les garanties qui courent à partir de la réception des travaux. La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an tous les désordres signalés. La garantie biennale vise pendant deux ans les équipements que l’on peut remplacer sans abîmer le bâti, comme les volets ou la robinetterie. La garantie décennale, enfin, porte sur dix ans et concerne les dommages qui touchent la solidité de l’ouvrage ; l’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur, en préfinance les réparations.
Avant de signer, les pièces à réunir
Un dossier complet comprend le contrat de réservation, la notice descriptive, le plan coté du logement, le plan de l’ensemble immobilier, l’attestation de garantie financière d’achèvement et, en copropriété, le projet de règlement de copropriété. Le projet d’acte de vente doit être transmis à l’acquéreur au moins un mois avant la signature. Ce mois sert à une chose précise : vérifier, avec son propre notaire, que l’acte reprend le contrat de réservation sans écart sur la surface, les équipements ou le prix.
