Un tablier enfoncé, une sangle qui cède, un moteur qui ne répond plus : à l’état des lieux de sortie, la question est toujours la même. Qui paie ? La règle de principe est connue. Ce qui l’est moins, c’est que le montant dû dépend d’un paramètre que peu de propriétaires regardent en signant le bail : la durée de vie théorique que la grille de vétusté attribue au volet. Selon le texte retenu, elle va de 8 à 20 ans, et la facture du locataire peut varier du simple au quadruple.
Ce que prévoit la loi
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 range parmi les réparations locatives, à la charge du locataire, le graissage des stores et volets et le remplacement de cordes, de poulies ou de quelques lames. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 en fixe la limite : ces réparations ne lui incombent plus lorsqu’elles résultent de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction, d’un cas fortuit ou de la force majeure. Un moteur qui lâche après des années d’usage normal relève donc du bailleur.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’usure produite par le temps ou par un usage normal. Il permet aux parties de convenir, dès la signature du bail, d’une grille de vétusté choisie parmi celles issues d’un accord collectif de location. La loi ne fixe elle-même aucune durée de vie. La grille sert à réduire la part due par le locataire qui a dégradé un équipement, en fonction de l’âge de celui-ci.
Les équipements récents compliquent l’exercice. Un volet roulant solaire associe un moteur, une batterie et un petit panneau photovoltaïque, et aucune des grilles examinées ci-dessous ne consacre de ligne à la batterie. En cas de litige, il me paraît plus défendable de raisonner par analogie avec la ligne « mécanisme », la plus courte. C’est une interprétation, pas une règle écrite.
Huit, dix, quinze ou vingt ans : ce que disent les grilles
La franchise est la période suivant la pose pendant laquelle aucun abattement n’est appliqué. L’abattement annuel est la part de valeur perdue ensuite chaque année. La durée de vie théorique marque le moment où l’équipement est considéré comme amorti.
| Grille | Élément | Franchise | Durée de vie | Abattement annuel |
|---|---|---|---|---|
| Groupe 3F (Île-de-France) | Volet roulant | 4 ans | 10 ans | 14 % |
| Groupe 3F (Île-de-France) | Mécanisme | 4 ans | 8 ans | 20 % |
| Lyon Métropole Habitat (2020) | Volets roulants | 3 ans | 15 ans | 8,33 % |
| Lyon Métropole Habitat (2020) | Enrouleur, sangle | 3 ans | 10 ans | 14,29 % |
| Pas-de-Calais habitat (2026) | Volet | 5 ans | 20 ans | 6,7 % |
| Wallonie (grille indicative) | Volet roulant PVC | Aucune | 16 ans | 6,25 % |
| Wallonie (grille indicative) | Volet roulant bois ou alu | Aucune | 20 ans | 5 % |
Sources : accord collectif de location du groupe 3F ; accord cadre de Lyon Métropole Habitat du 15 mai 2020 ; accord de Pas-de-Calais habitat du 19 janvier 2026 ; grille indicative de vétusté des logements en Wallonie.
Les écarts ne portent pas que sur les durées. Passé la durée de vie, Lyon Métropole Habitat ne laisse plus aucune quote-part au locataire. Pas-de-Calais habitat retient au contraire une valeur résiduelle de 50 % en cas de dégradation volontaire ou de manque d’entretien, même au-delà de la durée de vie théorique.
Un même volet, trois factures
Prenons un volet roulant posé il y a dix ans, dont le tablier a été enfoncé par le locataire. C’est un usage anormal, pas une usure normale : la grille s’applique. Hypothèse de coût de remplacement : 600 €, pose comprise.
Avec la grille 3F, quatre ans de franchise puis six ans d’abattement à 14 % donnent 84 % de vétusté : il reste environ 96 € au locataire. Avec celle de Lyon Métropole Habitat, sept ans à 8,33 % donnent 58 % de vétusté, soit environ 250 €. Avec celle de Pas-de-Calais habitat, cinq ans à 6,7 % ne retirent que 33,5 % : la facture monte à 399 €.
Ces calculs suivent la mécanique générale de chaque grille, chaque accord ayant ses règles de détail. Deux limites demeurent : en cas d’usure normale, le locataire ne doit rien, quelle que soit la grille ; en cas de dégradation délibérée, l’accord de Lyon Métropole Habitat lui impute la totalité de la remise en état.
Côté bailleur : ce qu’il faut verrouiller au bail
Premier réflexe : annexer une grille au bail en sachant laquelle on choisit. Une grille courte protège davantage le locataire, une grille longue davantage le bailleur. Elle doit être acceptée par les deux parties.
Deuxième réflexe : pouvoir prouver l’âge du volet. L’accord de Lyon Métropole Habitat le rappelle, la durée de vie court à partir de la date de pose et non de l’entrée du locataire. Sans facture, la vétusté devient difficile à chiffrer.
Troisième réflexe : un état des lieux d’entrée précis, volet par volet. Sans lui, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil), avec les conséquences détaillées dans notre article sur l’absence d’état des lieux d’entrée.
Et en Wallonie ?
La Wallonie publie une grille indicative de référence sur la vétusté naturelle. Elle distingue le matériau : 16 ans pour un volet roulant en PVC, 20 ans en bois ou en aluminium, sans franchise. Elle ne s’applique pas lorsque la responsabilité du locataire est clairement établie, pour défaut d’entretien ou dégradation volontaire. Elle mesure donc l’usure naturelle plus qu’elle ne répartit le coût d’une dégradation, ce qui interdit de la comparer trop vite aux accords français.
Remplacer plutôt que réparer : le calcul du bailleur
Un volet arrivé au terme de sa durée de vie théorique ne laisse plus grand-chose à la charge du locataire : chaque panne devient une dépense du bailleur. Le remplacer remet le compteur à zéro, et le choix du matériel pèse sur les années suivantes. La grille wallonne accorde quatre ans de plus à l’aluminium qu’au PVC. La garantie du moteur mérite d’être comparée à la durée de vie très courte que les grilles donnent au mécanisme. Pour un modèle solaire, l’exposition de la façade conditionne le fonctionnement du panneau.
À retenir : la règle « petites réparations au locataire, vétusté au bailleur » ne dit rien du montant. Ce sont la grille annexée au bail, la date de pose du volet et la précision de l’état des lieux d’entrée qui le fixent. Trois documents à réunir avant la signature, pas au moment du litige.
