Agents immobiliers, mandataires, administrateurs de biens ou promoteurs : tous figurent parmi les professionnels soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT). La pierre reste en effet un placement apprécié de ceux qui cherchent à réintroduire des fonds d’origine douteuse dans l’économie légale. Le secteur est donc particulièrement surveillé, et les contrôles de la DGCCRF se sont multipliés ces dernières années.
Pourquoi l’immobilier est en première ligne
Une transaction immobilière mobilise des montants élevés, souvent en une seule opération. Achat comptant sans recours au crédit, acquisition via une société écran, prix anormalement éloigné du marché, revente rapide avec plus-value inexpliquée : autant de schémas que les autorités connaissent bien. Le professionnel qui intervient dans la vente se retrouve ainsi en position de repérer les signaux faibles avant la signature chez le notaire.
Concrètement, l’agence doit identifier ses clients et, le cas échéant, leurs bénéficiaires effectifs, évaluer le niveau de risque de chaque relation d’affaires et conserver les justificatifs pendant cinq ans. Elle doit aussi mettre en place une procédure interne écrite, désigner un correspondant et un déclarant Tracfin, et former régulièrement ses collaborateurs.
La déclaration de soupçon à Tracfin : quand et comment ?
Dès qu’un professionnel sait, soupçonne ou a de bonnes raisons de soupçonner qu’une opération porte sur des sommes issues d’une infraction, il doit adresser une déclaration de soupçon à Tracfin, la cellule de renseignement financier rattachée au ministère de l’Économie. Cette déclaration se fait en ligne, via la plateforme Ermes, et doit être transmise avant la réalisation de l’opération lorsque c’est possible.
Plusieurs règles encadrent cette démarche. La déclaration est strictement confidentielle : il est interdit d’en informer le client concerné. Elle doit être motivée et documentée, en exposant clairement les éléments qui ont éveillé le doute. Enfin, le professionnel de bonne foi est protégé : aucune poursuite pour dénonciation calomnieuse ou violation du secret professionnel ne peut être engagée contre lui.
Les signaux qui doivent alerter
- Un acquéreur qui refuse de justifier l’origine de ses fonds ou fournit des documents incohérents.
- Des paiements fractionnés provenant de comptes multiples ou de pays à risque.
- L’intervention d’un intermédiaire dont le rôle reste flou.
- Une précipitation inhabituelle, sans négociation du prix.
Le gel des avoirs : une vérification à ne pas oublier
À côté de la déclaration de soupçon, les professionnels doivent appliquer les mesures de gel des avoirs. Certaines personnes physiques ou morales, visées par des sanctions nationales, européennes ou onusiennes, ne peuvent ni vendre, ni acheter, ni percevoir de fonds. Avant toute transaction, l’agence doit donc vérifier que ni le vendeur, ni l’acquéreur, ni leurs bénéficiaires effectifs ne figurent sur le registre national tenu par la Direction générale du Trésor. Pour bien comprendre le fonctionnement de ce dispositif et les vérifications à mener, un guide détaillé sur le gel des avoirs reprend la définition, les textes applicables et les réflexes à adopter.
En cas de correspondance avérée, l’opération doit être immédiatement bloquée et la Direction générale du Trésor informée. Ne pas procéder à ce contrôle expose à de lourdes sanctions administratives et pénales.
Outiller son agence pour rester conforme
Face à la multiplication des listes et à la fréquence de leurs mises à jour, la vérification manuelle atteint vite ses limites. De plus en plus d’agences s’équipent de solutions de filtrage automatisé, qui comparent les noms des clients aux listes de sanctions et conservent une trace horodatée des contrôles. Couplées à une cartographie des risques à jour et à une formation régulière des équipes, ces outils permettent de sécuriser chaque transaction tout en démontrant sa bonne foi en cas de contrôle.
