- Une scission retire des bâtiments d’un syndicat pour en faire une propriété séparée ou un nouveau syndicat.
- Elle n’est possible que si l’immeuble compte plusieurs bâtiments et que le sol peut être divisé.
- Le vote se tient en assemblée générale, à la majorité de tous les copropriétaires, absents compris.
- Comptez entre 3 000 et 10 000 € de frais, hors travaux sur les réseaux, et demandez des devis avant de voter.
Sommaire
- Qu’est-ce qu’une scission de copropriété ?
- Qui peut demander une scission ?
- Comment se vote la scission ?
- Comment se déroule la procédure, étape par étape ?
- Qui reprend les charges, créances et dettes ?
- Combien coûte une scission de copropriété ?
- Avantages et limites : faut-il scinder ?
- Foire aux questions
Plusieurs bâtiments peuvent se trouver dans une même copropriété alors que chacun fonctionne déjà de son côté.
Vous vous demandez alors s’il est possible de les séparer, et à quel prix. Cet article vous explique ce qu’est une scission, à quelles conditions elle est possible et combien elle coûte, avant de vous lancer.
Qu’est-ce qu’une scission de copropriété ?
Scission en copropriétés distinctes
Une scission retire un ou plusieurs bâtiments d’un syndicat initial. Le bâtiment retiré devient une propriété séparée ou rejoint un nouveau syndicat de copropriétaires.
Une fois les décisions prises, le syndicat initial disparaît. Un simple départ est différent : vous gardez votre lot dans l’immeuble. Si un désaccord bloque le vote, voyez quel tribunal saisir.
Scission en volumes
La scission peut aussi diviser en volumes un ensemble complexe : plusieurs bâtiments distincts sur une même dalle (un socle de béton commun), ou plusieurs entités aux usages différents, comme bureaux et logements. Chaque entité doit pouvoir être gérée seule.
Un bâtiment unique ne peut pas être divisé en volumes, et diviser seulement des lots dans un même immeuble ne suffit pas.
Si des équipements restent communs, comme un parking ou des réseaux, l’assemblée peut créer une union de syndicats pour les gérer. Elle vote cette décision à la majorité de l’article 25.
Qui peut demander une scission ?
Un copropriétaire peut demander seul le retrait d’un ou plusieurs bâtiments correspondant à ses lots, pour former une propriété séparée. Pour cela, il faut que l’immeuble compte plusieurs bâtiments et que le sol puisse être divisé.
Plusieurs copropriétaires peuvent le faire ensemble si leurs lots correspondent à des bâtiments. Ils se réunissent alors en assemblée spéciale.
Commencez par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, qui décrit chaque lot. Ils montrent les bâtiments, les lots rattachés et les limites du terrain. Si le sol ne se divise pas, le projet s’arrête là.
Un bâtiment unique ne peut pas être scindé, même avec plusieurs entrées. Pour savoir qui paie, voyez l’appel de fonds pour travaux.
Comment se vote la scission ?
Pour une demande d’un seul propriétaire, l’assemblée générale du syndicat initial vote à la majorité de tous les copropriétaires. Les absents comptent aussi dans le calcul.
Une demande collective passe par deux votes. D’abord, l’assemblée spéciale du groupe vote à la majorité de tous ses membres. Ensuite, l’assemblée générale vote à la majorité de tous les copropriétaires.
Les deux votes ne se comptent pas de la même façon. Pour la répartition des charges après la division, voyez le guide sur les charges de copropriété.
| Critère | Vote de la scission | Adaptation après la division |
|---|---|---|
| Moment | Avant la division | Après la division |
| Base de calcul | Tous les copropriétaires | Voix exprimées |
| Absents | Comptés | Non comptés |
Comment se déroule la procédure, étape par étape ?
Avant le géomètre, il faut chiffrer les conditions de la division : matérielles, juridiques et financières. L’assemblée du syndicat initial doit les voter avec la demande de scission.
Le géomètre-expert intervient après ce chiffrage. Il délimite les nouvelles entités et prépare les documents de division, en tenant compte des accès et des réseaux communs.
Après les votes, quatre formalités suivent :
- Les nouveaux syndicats adaptent le règlement et l’état de répartition. Pour refaire ce calcul, voyez le calcul des tantièmes.
- Le notaire immatricule chaque nouveau syndicat dans les deux mois suivant leur publication.
- Le syndic initial déclare la dissolution au registre dans le mois suivant la décision définitive.
- Les copropriétaires désignent chaque syndic, à la majorité de l’article 25.
Qui reprend les charges, créances et dettes ?
Les créances du syndicat initial passent de plein droit au nouveau syndicat auquel votre lot est rattaché. Les hypothèques, ces garanties prises sur les lots, suivent le même chemin.
Les dettes, elles, se répartissent entre les nouveaux syndicats selon le montant des créances reçues par chacun. Vérifiez ces montants avant de voter.
Pour anticiper la hausse de vos charges, voyez la répartition des charges :
- Les charges du syndicat restant se répartissent entre ses copropriétaires après la division.
- Vérifiez leur montant avec le budget et les clés de répartition prévus pour ce syndicat.
- Si des équipements communs ne peuvent pas être divisés, l’union qui les gère se vote à la majorité de l’article 24 en scission ordinaire.
Combien coûte une scission de copropriété ?
Honoraires techniques et notariés
Comptez entre 3 000 et 10 000 € pour une scission, à mettre au budget avant le vote.
Ce n’est pas un tarif fixé par la loi : le montant dépend de la taille de l’immeuble, du nombre de lots, de la complexité de la division et de la localisation. Demandez des devis avant de voter.
Pour le budget, prévoyez au moins ces postes :
- les honoraires du géomètre-expert, qui établit le découpage des lots ;
- les honoraires du notaire, pour l’acte de division ;
- les frais de publicité foncière, qui servent à enregistrer la division au fichier immobilier ;
- la rédaction ou la modification des actes ;
- les frais d’avocat et ceux du syndic, si vous en avez besoin.
Frais annexes et travaux
Séparer un immeuble ne coûte pas seulement le découpage des lots. Il faut aussi séparer les réseaux (eau, électricité, gaz, chauffage) et créer des accès distincts. Ces travaux viennent s’ajouter au budget.
Faites estimer ces travaux pour chaque bâtiment avant le vote. Leurs frais et leur répartition doivent figurer dans les conditions financières soumises à l’assemblée générale. Pour gérer ensuite un immeuble en propriété unique, voyez le guide sur la monopropriété.
Avantages et limites : faut-il scinder ?
Le bénéfice principal : chaque nouveau syndicat adapte son règlement et la répartition des charges à sa division.
Mais ce gain ne tient que si les bâtiments sont vraiment autonomes. Sinon, s’ils partagent encore une chaufferie ou un accès, le gain est faible.
Avant de voter, comparez le budget des futurs syndicats à celui du syndicat initial. Les frais de géomètre, de notaire et de publication s’ajoutent, comme les éventuels travaux sur les réseaux.
Si un équipement commun ne peut pas être divisé, les syndicats doivent financer une union pour le gérer et l’entretenir. Le gain s’en trouve réduit d’autant.
Retenez l’essentiel : une scission n’est possible que si l’immeuble compte plusieurs bâtiments et que le sol peut être divisé. Le gain ne tient que si les bâtiments sont vraiment autonomes.
Votre prochain pas : faites chiffrer le projet par un géomètre et un notaire, puis comparez les budgets avant de lancer le vote.
Foire aux questions
Combien de temps dure une scission de copropriété ?
Deux délais encadrent la fin de la scission. Chaque nouveau syndicat doit être immatriculé dans les deux mois suivant la publication de son état descriptif de division et de son règlement.
Le syndic initial déclare ensuite la dissolution dans le mois suivant la décision définitive.
Une scission de copropriété nécessite-t-elle obligatoirement un géomètre-expert ?
Le projet doit fixer les limites de chaque nouvelle entité et établir ses documents de division. Pour cela, faites vérifier ces pièces et les besoins du projet par un géomètre-expert avant le vote.
Que devient le lot d’un copropriétaire qui vote contre la scission ?
Le vote contre ne supprime pas votre lot : vous restez propriétaire dans l’immeuble. Les créances et les hypothèques liées à ce lot sont transférées au syndicat auquel il est rattaché. Vous ne perdez donc rien de ce lot.
