- Acheter en nom propre ne demande aucune société, et vos loyers se déclarent à votre nom.
- Le régime fiscal des loyers, nu ou meublé, pèse le plus dans votre choix.
- À plusieurs, mettez par écrit qui décide, car l’indivision impose des accords stricts.
- La SCI ajoute des formalités, mais elle permet de transmettre des parts.
- Simulez la plus-value avant de fixer la date de revente.
Sommaire
- Oui, acheter en nom propre pour louer est courant, à condition de connaître le régime applicable
- Pourquoi la détention directe reste le choix le plus léger
- Nom propre ou SCI : les critères qui comptent vraiment
- Ce que rapportent les loyers après impôt en location nue
- Location meublée : quand le statut LMNP s’impose
- Plus-value à la revente : ce que la durée de détention change
- Les erreurs qui coûtent cher
- Foire aux questions
Quand on achète un logement pour le louer, la question du nom sur l’acte vient souvent après celle du prix.
Pourtant, ce choix change l’impôt payé sur les loyers et la façon dont le bien se transmet. Dans cet article, nous comparons l’achat en nom propre à l’achat en SCI pour vous aider à choisir selon votre situation.
Oui, acheter en nom propre pour louer est courant, à condition de connaître le régime applicable
Acheter en nom propre pour louer est une option courante. Cela veut dire détenir directement le logement, sans société entre vous et le bien. À plusieurs, vous êtes en indivision, et l’acte peut fixer des parts inégales.
Le point décisif reste le régime fiscal de vos loyers. Pour une maison, lisez comment louer sa maison avant de décider. Pour un appartement, voyez comment louer son appartement sans agence.
Pourquoi la détention directe reste le choix le plus léger
Acheter en nom propre ne demande aucune formalité de société. Pour louer, vous déclarez vos loyers aux impôts : en location nue, ils sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec 17,2 % de prélèvements sociaux.
La SCI, elle, passe par le guichet des formalités des entreprises : immatriculation, déclaration des bénéficiaires effectifs et annonce légale. Ces étapes sont imposées par la loi. L’immatriculation et la déclaration coûtent 79,71 €, hors annonce et statuts.
Une banque, elle, peut demander une SCI ou des garanties : c’est sa pratique, pas une règle. Demandez-lui par écrit ce qu’elle exige avant de vous engager. Pour comparer d’autres façons d’investir, voyez 5 façons d’investir dans l’immobilier.
Nom propre ou SCI : les critères qui comptent vraiment
Gestion à plusieurs
À plusieurs, le bien est en indivision : chaque personne détient une part, écrite dans l’acte d’achat, même si les parts sont inégales.
Un indivisaire peut seul prendre les mesures qui conservent le bien, comme une réparation urgente. Pour signer ou renouveler un bail d’habitation, il faut l’accord d’au moins deux tiers des droits.
Pour vendre ou donner, il faut en principe l’accord de tous. Mettez donc vos règles de décision par écrit.
Régime fiscal des loyers
Pour une location nue, la différence tient surtout à la personne qui paie l’impôt : vous seul en nom propre, chaque associé selon sa part en SCI.
| Critère | Nom propre | SCI à l’impôt sur le revenu |
|---|---|---|
| Loyers d’une location nue | Revenus fonciers, déclarés par vous | Revenus fonciers déclarés par la SCI, imposés chez chaque associé selon sa part |
| Location meublée | Relève des BIC | En principe impôt sur les sociétés, avec une tolérance si les recettes commerciales ne dépassent pas 10 % des recettes totales |
| Plus-value à la revente | Régime des plus-values immobilières des particuliers | Imposée chez les associés selon leurs parts, selon le même régime |
Transmission du patrimoine
Avec une SCI, vous donnez des parts de la société plutôt que le bien lui-même.
Une donation d’argent ou de bien d’un parent à un enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
Mais une SCI ne transforme pas un mauvais achat en bonne affaire. Pour choisir le bien, regardez les sept indicateurs à vérifier dans une ville étudiante avant de signer.
Ce que rapportent les loyers après impôt en location nue
Micro-foncier : simplicité et plafond
Le micro-foncier suffit si les loyers bruts de votre foyer restent sous 15 000 € par an. Dans ce cas, l’administration applique un abattement automatique de 30 % : vous ne déclarez que 70 % des loyers, sans justifier vos charges.
Au-delà de 15 000 €, il faut passer au régime réel, qui permet de déduire les charges. Sinon, déclarez vos loyers bruts, hors charges, en case 4BE de la 2042.
Régime réel et déficit foncier
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles. Si elles dépassent les loyers, l’excédent forme un déficit foncier. La part hors intérêts d’emprunt réduit votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Sous ce seuil, le réel reste un choix, à demander avec une déclaration 2044. Ce choix vous engage pendant trois ans, puis se renouvelle chaque année si vous continuez à la déposer.
Pour garder cette déduction, louez le logement jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit. Pour juger si l’achat tient la route, voyez le délai de rentabilité entre Paris et les villes moyennes.
Location meublée : quand le statut LMNP s’impose
Les loyers d’un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC.
Vous devenez loueur professionnel seulement si vos recettes annuelles dépassent 23 000 € et dépassent aussi vos autres revenus d’activité du foyer. Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, vous restez LMNP.
Le choix se fait sur ces points :
- Micro-BIC : jusqu’à 83 600 € de loyers, ou 15 000 € pour un meublé non classé.
- Réel : l’amortissement ne crée pas de déficit.
- CFE, impôt local des entreprises, peut être due : demandez son montant à votre service des impôts des entreprises.
- Pour louer sans agence, voyez le guide pour louer en direct.
Plus-value à la revente : ce que la durée de détention change
Sur une plus-value, l’impôt sur le revenu (19 %) s’applique sans aucun abattement tant que vous gardez le bien jusqu’à 5 ans.
Au-delà, l’abattement monte de 6 % par an jusqu’à la 21e année. Après 22 ans, l’impôt sur le revenu disparaît complètement, donc comptez ces années avant de fixer la date de revente.
Pour un LMNP au réel, la durée de détention ne suffit pas. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits s’ajoutent à la plus-value avant les abattements.
Sauf logement en résidence-service étudiante, pour seniors ou pour personnes handicapées, simulez la plus-value avant de fixer la date de revente. Pour les règles du bail, voyez le guide de location immobilière.
Les erreurs qui coûtent cher
Ne choisissez pas le régime sur le loyer brut. Le micro-foncier retient 30 % du loyer. Si vos dépenses réelles dépassent cet abattement, comparez l’impôt au réel avant de décider.
À plusieurs, fixez par écrit qui décide. Seul, un indivisaire peut conserver le bien. Signer ou renouveler un bail d’habitation exige au moins deux tiers des droits indivis.
Pour le LMNP, voyez le guide du cottage et évitez ces pièges :
- Option au réel foncier : trois ans sans retour, puis déclaration 2044 chaque année.
- Vente d’un bien indivis sans accord de tous : l’unanimité est exigée en principe.
- Apport d’un bien à une SCI : frais d’acte et plus-value imposée, faites chiffrer par un notaire.
Acheter en nom propre évite les formalités d’une société. Le régime fiscal de vos loyers pèse pourtant le plus dans votre choix.
Si vous êtes plusieurs, mettez par écrit qui décide. Avant de signer, simulez l’impôt sur vos loyers et la plus-value, puis faites vérifier vos chiffres par un notaire.
Foire aux questions
Peut-on apporter à une SCI un bien déjà acheté en nom propre ?
Oui, vous pouvez apporter à une SCI un bien déjà acheté en nom propre. L’apport se fait par un acte, et il a un coût : des frais d’acte et une plus-value imposée. Avant de signer, faites-les chiffrer par un notaire.
Faut-il obligatoirement passer en LMNP pour louer un logement meublé ?
Non. Le statut dépend de vos recettes annuelles : vous êtes loueur professionnel seulement si elles dépassent 23 000 € et dépassent aussi les autres revenus d’activité de votre foyer. Sinon, vous restez LMNP.
Un achat en indivision peut-il prévoir des parts inégales entre les propriétaires ?
Oui. Les parts de chaque acheteur peuvent être inégales, par exemple deux tiers pour l’un et un tiers pour l’autre. Vous les écrivez dans l’acte d’achat, et cette répartition sert ensuite de référence pour la part de chacun.
