Date de création : 2012 (société immatriculée le 2 janvier 2012, plateforme lancée en mai 2012)
Site officiel : anaxago.com
Anaxago : le crowdfunding immobilier vu par un investisseur locatif
Anaxago est l’une des plus anciennes plateformes françaises de crowdfunding immobilier. Créée en 2012, elle revendique 684 M€ investis dans 280 opérations immobilières (données au 28 septembre 2026) et distribue aussi des SCPI et des fonds.
Radar Immobilier a confronté son discours à ses propres documents (statistiques, CGU, mentions légales, centre d’aide), au registre de l’AMF et à l’annuaire des entreprises, avec un regard d’investisseur immobilier : rendement net, cash-flow, fiscalité, comparaison avec l’achat locatif et les SCPI. Analyse indépendante, sans lien d’affiliation, mise à jour le 1er octobre 2026.
Avertissement : risque de perte partielle ou totale du capital et forte illiquidité. Les taux affichés sont des objectifs, pas des garanties. Cette page n’est pas un conseil en investissement.
Vous cherchez à vous connecter ? L’espace client se trouve sur anaxago.com/login. Radar Immobilier ne propose aucun formulaire de connexion.
Sommaire : présentation · fonctionnement · étapes · frais · rendement · fiscalité · avis · comparatif · pour qui · FAQ · verdict
Qu'est-ce qu'Anaxago ? Histoire, statut et positionnement
Anaxago en bref
| Création | SAS immatriculée le 2 janvier 2012 au RCS de Paris (SIREN 539 539 064), siège à Paris 2e, plateforme lancée en mai 2012 |
| Dirigeants | Caroline Lamaud (présidente et cofondatrice) et Chloé Brun (directrice générale), selon l’annuaire des entreprises |
| Statut | Prestataire de services de financement participatif (PSFP) agréé par l’AMF sous le n° FP-2023-25 depuis le 9 novembre 2023 |
| Produits | Club deals immobiliers en dette ou en capital, private equity, fonds, SCPI, assurance vie |
| Volume immobilier | 684 M€ investis dans 280 opérations, 178 cessions, durée initiale moyenne de 28 mois |
| TRI net constaté | 8,7 % par an sur l’historique immobilier |
| Capital en défaut | 236,6 M€ impayés depuis plus de 180 jours, soit 34,6 % du capital investi en immobilier |
| Comptes 2024 | 5,93 M€ de chiffre d’affaires, 0,79 M€ de résultat net |
| Trustpilot | 3,2 sur 5 pour un peu plus de 1 000 avis (relevé du 1er octobre 2026) |
L’agrément AMF : ce qu’il garantit (et ce qu’il ne garantit pas)
Anaxago a d’abord exercé comme conseiller en investissements participatifs (CIP), statut créé en 2014. Depuis le règlement européen sur le financement participatif, elle figure sur la liste blanche de l’AMF en tant que PSFP. Cet agrément impose un cadre : information réglementaire par projet, test de connaissances, délai de réflexion de 4 jours pour l’investisseur non averti. Il ne garantit ni le capital ni le rendement : les titres ne sont couverts ni par la garantie des dépôts, ni par le système d’indemnisation des investisseurs.
Anaxago Capital, devenu Ambra Capital : la filiale qui change la lecture du risque
Le groupe a créé en 2018 sa société de gestion, Anaxago Capital (agrément AMF GP-18000016). Le 1er décembre 2025, elle a été rebaptisée Ambra Capital en fusionnant avec CapHorn Invest, pour 750 M€ d’encours revendiqués. Un club deal immobilier relève donc de la plateforme, un fonds relève de la société de gestion, avec ses propres frais et sa propre documentation.
Anaxago est-il une banque, une SCPI ou un promoteur ?
Aucun des trois. Anaxago ne prête pas sur son bilan : il place des obligations ou des actions émises par des opérateurs immobiliers. Il distribue des SCPI via sa filiale Anaxago Patrimony sans en être une. Et il n’est promoteur qu’à titre exceptionnel : après le redressement judiciaire du promoteur Terlat en 2016, la plateforme indique avoir racheté deux programmes pour les achever.
De 2012 à aujourd'hui : la chronologie
- Janvier 2012 : immatriculation de la société, puis lancement de la plateforme en mai, d’abord sur l’investissement en start-up (nom de domaine déposé le 30 décembre 2011).
- 2014 : premier projet immobilier avec le promoteur montpelliérain KaleLithos (1,8 M€ collectés), puis création du statut de CIP en octobre.
- 2018 : création d’Anaxago Capital ; la plateforme affiche 107,8 M€ collectés depuis l’origine.
- 2019 : 166,4 M€ collectés en cumul et lancement d’une offre de conseil patrimonial.
- 9 novembre 2023 : agrément PSFP n° FP-2023-25.
- Décembre 2025 : Anaxago Capital devient Ambra Capital.
- Septembre 2026 : 939 M€ investis au total et 342 M€ reversés (capital et rémunération brute), selon la plateforme.
Source : page historique de la plateforme.
Comment fonctionne Anaxago ? Le mécanisme, de la sélection au remboursement
La sélection des projets : qui décide, sur quels critères
L’équipe d’investissement analyse l’opérateur (comptes, solvabilité, références), puis l’opération (foncier, autorisations, prix de sortie, travaux, calendrier). Chaque projet est noté de A à D sur quatre risques ; selon la plateforme, un projet noté sous C est écarté et moins de 5 % des dossiers sont retenus.
Le point clé pour un investisseur immobilier : il s’agit d’une dette subordonnée au crédit bancaire, avec des garanties inférieures à celles de la banque, comme le reconnaît le centre d’aide. La plateforme dit aussi ne plus financer de promotion, au profit de la réhabilitation et des marchands de biens.
Le montage type et les sûretés : ce qu'elles protègent réellement
Pour chaque opération, une holding intermédiaire regroupe les investisseurs et souscrit les obligations (ou actions) émises par l’opérateur. Les sûretés varient d’un dossier à l’autre.
| Sûreté | Ce qu’elle protège | Ce qu’elle ne protège pas |
|---|---|---|
| Hypothèque | Un droit de préférence sur le prix de vente du bien en cas de défaut | Peu de chose si elle est de 2e rang derrière la banque ou si le bien a perdu de la valeur ; une promesse d’hypothèque ou une hypothèque non inscrite protège moins |
| Fiducie | Le bien, transféré à un fiduciaire, peut être vendu sans attendre la fin d’une procédure collective | Un prix de vente inférieur aux sommes dues, les frais et les délais de cession |
| Caution | L’engagement d’un tiers, souvent la holding du promoteur ou son dirigeant, de payer à sa place | Une caution ne vaut que la solvabilité de celui qui la donne, souvent liée à celle de l’opérateur |
| GAPD (garantie autonome à première demande) | Un paiement exigible sur simple demande, sans discussion sur le fond | Même limite que la caution : sans patrimoine derrière le garant, elle ne paie rien |
Le rang et le montant de chaque sûreté se vérifient dans la note d’opération.
Que se passe-t-il en cas de défaut ?
Si l’opérateur ne rembourse pas à l’échéance, l’opération passe « en cours de recouvrement ». La plateforme cherche d’abord un accord amiable (échéancier, affectation des ventes de lots), puis peut activer les garanties en justice. La procédure est confidentielle : l’information ne circule plus qu’aux étapes clés.
C’est la durée qui pèse : le capital peut rester bloqué des années après l’échéance. La plateforme affiche 5 pertes constatées et un taux de recouvrement de 90,4 %, sans en publier la méthode de calcul.
Investir avec Anaxago étape par étape, de l'inscription au remboursement
L’inscription sur Anaxago est gratuite et ouverte aux particuliers majeurs comme aux sociétés, sans condition d’expérience. Voici le parcours type d’un investissement en club deal immobilier, tel que le décrivent les CGU et le centre d’aide.
Étape 1 — Créer son compte et accéder à son espace client. L’inscription se fait sur le site officiel, avec une adresse e-mail ou via Google et LinkedIn. Pour investir, il faut compléter son profil (pièce d’identité, justificatif de domicile, questionnaire sur ses connaissances et sa capacité à supporter des pertes) et attendre sa validation. La connexion à l’espace client passe ensuite par la page anaxago.com/login, avec un code de vérification envoyé par SMS.
Étape 2 — Analyser le dossier. Chaque opération comprend une synthèse, une note d’opération et un document d’information réglementaire qui liste les risques : rang des sûretés, montant prêté rapporté à la valeur du bien, calendrier. Un réflexe d’investisseur immobilier : confronter les prix de sortie annoncés aux ventes réelles du quartier sur DVF et à l’historique des annonces sur Castorus.
Étape 3 — Souscrire et verser les fonds. La souscription passe par la signature électronique d’un bulletin, puis par le versement lors de l’appel de fonds, par virement ou carte bancaire, sur un compte de paiement tenu par Mangopay. On peut souscrire en nom propre, via une société ou via un PEA-PME. L’investisseur non averti dispose d’un délai de réflexion de 4 jours après la signature.
Étape 4 — Suivre, encaisser et retirer. Des reportings sont publiés dans l’espace client. À l’échéance, le capital et les intérêts sont versés sur le compte d’investissement, après prélèvement de l’impôt à la source pour les obligations. Le retrait vers son compte bancaire se demande depuis l’onglet « Compte » et est traité en général sous 48 heures ouvrées, selon la plateforme. Avant l’échéance, en revanche, il n’existe aucune sortie organisée.
Frais, ticket d'entrée et coût réel de l'opération
Le ticket d'entrée : un montant à vérifier opération par opération
Anaxago a longtemps communiqué sur un accès « dès 1 000 € », encore visible sur sa page historique. Les pages publiques consultées le 1er octobre 2026 n’affichent plus de ticket minimum pour les club deals : il figure dans la documentation de chaque opération. Les fonds ont des seuils plus élevés (20 000 € pour AxClimat).
Les frais : ce que paie l'investisseur, ce que paie le porteur de projet
L’inscription est gratuite. En immobilier, le centre d’aide détaille deux niveaux de frais facturés à la holding intermédiaire, et non directement à l’investisseur : des honoraires d’entrée de 0,5 à 2 % du montant souscrit et des frais de gestion de 1 % par an au maximum, non systématiques. Aucun honoraire n’est prélevé au remboursement. L’opérateur financé paie de son côté une commission sur le montant levé, dont le taux n’est pas publié (article 11 des CGU).
Point important : la plateforme indique que les rendements affichés sont nets de ces frais. Le taux annoncé correspond donc à ce que l’investisseur touche avant impôt, si l’opération se déroule comme prévu.
Combien faut-il investir pour diversifier réellement ?
Une opération en défaut pèse 10 % d’un portefeuille de dix lignes, un tiers d’un portefeuille de trois. Or certaines années de souscription comptent plus de la moitié du capital en défaut. Radar Immobilier estime qu’une dizaine d’opérations réparties sur plusieurs années est un minimum : 10 000 € avec des tickets de 1 000 €, soit l’apport d’un petit investissement locatif, mais sans effet de levier ni loyer.
Rendement réel : ce que rapportent vraiment les projets Anaxago
Le TRI net constaté : 8,7 %, et non 9,7 %
Le chiffre de 9,7 % vient de la page « comment ça marche » de la plateforme, mais avec des données arrêtées au 31 décembre 2023. Les statistiques actualisées au 28 septembre 2026 donnent un TRI net de risque de 8,7 % par an, calculé après retards et défauts. Le TRI maximal possible, si tous les projets avaient remboursé à l’heure, serait de 9,8 % : l’écart de 1,1 point correspond au coût du risque constaté.
Le taux de défaut : 34,6 % du capital, et non 6,2 %
Le taux de 6,2 % repris par plusieurs sites n’apparaît pas dans les données officielles. Selon la définition de la plateforme (impayés de plus de 180 jours), 236,6 M€ sont en défaut, soit 34,6 % des 684,4 M€ investis, plus 38,8 M€ en retard de moins de 180 jours (5,7 %). Un défaut n’est pas une perte (5 pertes constatées), mais plus d’un tiers du capital est bloqué au-delà de son échéance.
| Année de souscription | Capital investi | Part remboursée | Défaut de plus de 180 jours | TRI net publié |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 46,9 M€ | 76,4 % | 24,2 % | 9,1 % |
| 2020 | 84,9 M€ | 69,7 % | 30,5 % | 9,2 % |
| 2021 | 100,1 M€ | 22,2 % | 63,4 % | 9,1 % |
| 2022 | 161,1 M€ | 34,2 % | 39,4 % | 6,6 % |
| 2023 | 100,5 M€ | 11,6 % | 58,5 % | 10,3 % |
| 2024 | 65,6 M€ | 30,1 % | 15 % | 9,4 % |
Source : Anaxago, indicateurs immobiliers par année d’investissement, données au 28 septembre 2026.
Les millésimes 2021 et 2023 ont plus de la moitié de leur capital en défaut mais un TRI net publié de 9 à 10 % : ces TRI reposent sur des hypothèses de recouvrement non détaillées, à prendre avec prudence.
TRI affiché contre rendement net dans la poche
Trois retenues séparent le TRI du gain réel. La fiscalité d’abord : au PFU de 31,4 %, un TRI de 8,7 % tombe à environ 6 % net. Les délais ensuite : l’âge moyen des prêts atteint 35 mois, pour une durée initiale moyenne de 28 mois. Enfin, la trésorerie qui attend sur le compte entre deux opérations ne rapporte rien.
Rendement Anaxago contre rendement locatif net
D’un côté, un TRI sur 100 % de fonds propres, sans revenu intermédiaire. De l’autre, un rendement locatif net de charges, vacance et impôt, auquel s’ajoutent l’effet de levier du crédit et la plus-value éventuelle.
Les retards de remboursement : le vrai sujet dont personne ne parle
Sans loyer et avec des intérêts payés in fine, un retard décale tout. Pour les opérations souscrites depuis 2021, période de hausse des taux et des coûts de travaux, la part du capital remboursée ne dépasse pas 34,2 %.
Fiscalité et IFI : ce que le crowdfunding immobilier change dans votre patrimoine
Comment sont imposés les intérêts et les plus-values
Les intérêts d’obligations sont des revenus de capitaux mobiliers. Depuis 2026, ils supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Anaxago le prélève à la source sur les obligations ; l’option pour le barème reste possible. En actions, la plus-value se déclare. Les titres éligibles peuvent aller dans un PEA-PME. À noter : la page fiscale de la plateforme mentionne encore un PFU de 30 %.
Anaxago et l’IFI : êtes-vous concerné ?
Selon la plateforme, le crowdfunding immobilier n’entre pas dans l’assiette de l’IFI. C’est cohérent pour des obligations, qui sont des créances. Pour des actions de sociétés immobilières, la règle peut différer : à valider avec un conseiller fiscal.
Crowdfunding immobilier, achat en direct, SCPI : trois fiscalités différentes
| Critère | Crowdfunding (obligations) | Achat locatif en direct | SCPI |
|---|---|---|---|
| Revenus | Intérêts au PFU de 31,4 % ou au barème | Revenus fonciers (location nue) ou BIC (location meublée) | Revenus fonciers pour la part française |
| Charges déductibles | Aucune | Charges, intérêts d’emprunt, travaux, amortissement en meublé | Charges déduites en amont par la société de gestion |
| Plus-value | Sans objet pour une obligation remboursée au nominal | Régime des plus-values immobilières, avec abattements pour durée de détention | Régime des plus-values immobilières |
| IFI | Non retenu selon la plateforme (créance) | Oui | Oui, pour la quote-part immobilière |
| Enveloppe possible | PEA-PME selon les titres | Non | Assurance vie selon les contrats |
Le crowdfunding compte-t-il dans votre patrimoine immobilier ?
Économiquement oui, juridiquement non : l’investisseur détient une créance, pas un bien. Ni loyer ni revente au prix du marché, mais ni gestion locative ni charges.
Avis et retours d'expérience sur Anaxago
Ce que disent les avis Trustpilot
Au 1er octobre 2026, la page Trustpilot d’Anaxago affiche une note de 3,2 sur 5 pour un peu plus de 1 000 avis : 60 % de cinq étoiles, mais 11 % d’une étoile. Les avis positifs saluent la disponibilité des conseillers ; les négatifs visent les échéances repoussées, les recouvrements, les pertes et le suivi après souscription. Les notes de 4,5 sur 5 relayées par certains comparatifs sont des relevés anciens.
Le retour d'expérience de Julien Morel, investisseur immobilier
Les critiques récurrentes : liquidité, horizon, opacité des projets
Aucune revente avant l’échéance (le centre d’aide parle d’un risque d’illiquidité « important »), un horizon qui s’allonge (35 mois constatés contre 28 prévus), peu d’informations pendant les recouvrements et une commission opérateur non publiée.
Les points forts réels
Quatorze ans d’historique, des indicateurs détaillés par année avec leurs définitions, une documentation complète, des taux nets de frais, une holding qui parle d’une seule voix et une société bénéficiaire.
Anaxago face aux alternatives : le comparatif
Le tableau reprend les informations publiées par chaque plateforme et par l’AMF au 1er octobre 2026.
| Plateforme | Ticket minimum annoncé | Agrément PSFP | Positionnement |
|---|---|---|---|
| Anaxago | Non affiché publiquement (1 000 € historiquement) | FP-2023-25 | Club deals immobiliers, private equity, fonds, SCPI |
| ClubFunding | 1 000 € | FP-2023-40 | Dette immobilière, SCPI, autres placements |
| WiSEED | 100 € | FP-2023-33 | Crowdfunding immobilier et entreprises |
| Homunity | 1 000 € | FP-2023-31 | Crowdfunding, immobilier fractionné, SCPI, assurance vie |
| Raizers | 100 € | FP-2023-5 | Crowdfunding immobilier et entreprises |
Anaxago vs ClubFunding
Deux acteurs de la dette immobilière qui distribuent aussi des SCPI : comparer leurs taux de défaut sur la même définition (plus de 180 jours). Voir notre fiche ClubFunding.
Anaxago vs WiSEED
Avec un ticket de 100 €, WiSEED facilite la diversification sur un petit budget. Anaxago finance des opérations plus grosses (2,5 M€ en moyenne).
Anaxago vs Homunity
Même ancienneté en immobilier (2014), même modèle obligataire, même ticket historique ; Homunity ajoute l’immobilier fractionné.
Anaxago vs Raizers
Raizers ouvre ses opérations dès 100 € ; le choix se fait sur les garanties et la transparence des indicateurs.
Ambra Capital n’est pas un concurrent
Souvent présenté comme une alternative, Ambra Capital est l’ancienne Anaxago Capital, rebaptisée en décembre 2025.
Anaxago vs SCPI : le match que tout le monde attend
| Critère | Anaxago (club deal en dette) | SCPI de rendement |
|---|---|---|
| Horizon | 28 mois prévus en moyenne, 35 mois constatés | Long terme, « 3 ans et plus » au minimum selon Anaxago |
| Liquidité | Aucune avant le remboursement | Revente des parts possible, ni garantie ni immédiate |
| Revenus | Intérêts le plus souvent in fine | Distributions périodiques, souvent trimestrielles |
| Mutualisation | Un opérateur, une opération | Patrimoine de nombreux immeubles et locataires |
| Rendement | TRI net constaté de 8,7 % sur l’historique | Variable selon la SCPI (4,6 % de taux de distribution affiché pour Primovie) |
| Frais | Inclus dans le taux affiché | Frais de souscription et de gestion propres à chaque SCPI |
Anaxago vs l’achat immobilier en direct
| Critère | Anaxago | Achat locatif en direct |
|---|---|---|
| Financement | 100 % en fonds propres | Apport et crédit bancaire |
| Effet de levier | Aucun | Oui, via l’emprunt |
| Cash-flow | Aucun pendant l’opération | Loyers mensuels, cash-flow positif ou négatif |
| Gestion | Aucune | Locataire, travaux, copropriété, ou mandat de gestion |
| Liquidité | Bloquée jusqu’au remboursement | Revente en quelques mois, avec frais |
| Risque principal | Défaut de l’opérateur | Vacance, impayés, travaux, marché local |
| Contrôle de l’actif | Aucun | Total |
Pour qui gère déjà un bien, un logiciel comme Rentila réduit la charge de gestion qui fait souvent pencher vers la pierre-papier.
Pour qui Anaxago est-il fait ? (et pour qui non)
Les profils pour qui ça a du sens
Un investisseur déjà propriétaire, voire bailleur, qui cherche une diversification sans gestion, peut bloquer son argent trois ans ou plus, tolère une perte partielle et répartit ses tickets.
Les profils pour qui ça n'en a pas
Le primo-investisseur sans épargne de précaution, l’épargnant qui peut avoir besoin de son argent et celui qui cherche un revenu mensuel : le crowdfunding ne produit pas de cash-flow.
Les 5 questions à se poser avant d'investir
- Puis-je laisser cette somme bloquée deux ans de plus que prévu ?
- Quelle part de mon patrimoine financier représente-t-elle ?
- L’hypothèque est-elle de premier rang, et quel est le montant prêté rapporté à la valeur du bien ?
- Les prix de sortie annoncés sont-ils cohérents avec les ventes réelles du quartier ?
- Combien d’opérations différentes puis-je financer pour diversifier ?
FAQ : les questions que se posent vraiment les investisseurs sur Anaxago
Anaxago est-il une arnaque ?
Anaxago peut-il faire faillite ? Que deviennent mes investissements ?
Comment retirer son argent sur Anaxago ?
Quels sont les frais d'Anaxago ?
Quel est le rendement réel d'Anaxago ?
Anaxago propose-t-il des SCPI ?
Quelle est la différence entre Anaxago et Anaxago Capital ?
Comment se connecter à son espace client Anaxago ?
Quel est le ticket minimum chez Anaxago ?
Anaxago est-il régulé par l'AMF ?
Verdict : faut-il investir avec Anaxago ?
Le résumé en 5 points
- Solide sur la forme : 14 ans d’historique, agrément PSFP, société bénéficiaire.
- Transparente sur les chiffres : un des tableaux d’indicateurs les plus détaillés du marché.
- Un rendement net honorable : 8,7 % de TRI net publié, environ 6 % après impôt.
- Un risque de blocage massif : 34,6 % du capital immobilier impayé depuis plus de 180 jours.
- Aucun cash-flow et aucune liquidité avant le remboursement.
À qui la recommander, à qui non
Oui pour une poche de diversification d’un investisseur déjà propriétaire, patient et diversifié. Non pour un revenu régulier, une épargne disponible ou un premier placement.
Les alternatives à regarder avant de signer
Avant de souscrire, il est utile de comparer avec ClubFunding, de relire notre analyse détaillée du crowdfunding immobilier Anaxago et de mettre ces rendements en regard d’un achat locatif dans les villes où investir en 2026. Pour une épargne plus liquide, l’assurance vie, par exemple via l’Afer, joue un autre rôle. Les autres plateformes et logiciels analysés sont réunis dans notre sélection d’outils immobiliers.