Date de création : 2014 (premiers financements en 2015)
Site officiel : clubfunding.eu
ClubFunding : avis complet, frais et risques réels de la plateforme (2026)
ClubFunding revendique près de 1,93 milliard d’euros prêtés en financement participatif depuis 2015 et plus de 40 000 investisseurs. C’est l’un des noms les plus cités du crowdfunding immobilier en France, et l’un des plus discutés depuis le retournement du marché de 2023. Entre les pages qui affichent « 0 % de défaut » et celles qui avancent des taux de défaut à deux chiffres, difficile de savoir où se situe réellement la plateforme.
Radar Immobilier a repris les chiffres à la source : les indicateurs de performance publiés par ClubFunding (mis à jour le 2 septembre 2026), ses conditions générales et ses mentions légales. Aucune promesse de rendement ici : les taux cités sont ceux annoncés par la plateforme, attribués et datés. Page mise à jour le 1er octobre 2026.
Vous cherchez à vous connecter ? L’espace client se trouve sur le site officiel : accéder à l’espace client ClubFunding. Cette page est un avis éditorial, pas le site de la plateforme.
Qu'est-ce que ClubFunding ?
ClubFunding est une plateforme française de financement participatif. Elle permet à des particuliers de prêter à des professionnels de l’immobilier (marchands de biens, promoteurs) en souscrivant à des obligations, en échange d’intérêts annoncés à l’avance. La plateforme s’est depuis diversifiée : equity immobilier, SCPI, produits structurés, startups et défiscalisation Girardin sont accessibles depuis le même espace.
ClubFunding en bref
- Société : ClubFunding SAS, SIREN 807 764 980, immatriculée le 6 novembre 2014, siège au 19 rue Cambacérès à Paris (source : annuaire des entreprises).
- Dirigeants : David Peronnin (président) et Gautier Allard (directeur général).
- Statut : prestataire de services de financement participatif (PSFP) agréé par l’AMF sous le numéro FP-2023-40, selon ses mentions légales.
- Volume : 1 472 projets et 1 925,8 M€ financés depuis le 30 mai 2015, selon les indicateurs officiels au 2 septembre 2026.
- Ticket d’entrée : dès 1 000 € selon le site officiel (200 € sur la SCPI Vitality, 2 500 € en Girardin).
- Projets : dette immobilière (rénovation, marchands de biens, promotion), equity immobilier, fonds, SCPI et produits structurés.
En savoir plus
ClubFunding Group : la maison mère
La plateforme est la société historique d’un groupe qui communique sous le nom de ClubFunding Group. En 2022, il se présentait comme composé de sept filiales (ClubFunding, ClubFunding AM, CF Invest, CF Profina, CF Gestion, CF2C et CIGR) et d’environ 150 collaborateurs. Il revendique aujourd’hui plus de 2 milliards d’euros investis, tous métiers confondus : crowdfunding immobilier, Girardin, gestion d’actifs via Clubfunding Asset Management (créée en janvier 2020), produits structurés et recouvrement de créances. En septembre 2022, le groupe a annoncé une levée de 125 millions d’euros auprès de Florac Investissements, Peninsula Capital, EMZ Partners et Bpifrance.Comment fonctionne le financement participatif obligataire ?
Le principe est celui d’un prêt. Un opérateur immobilier doit financer l’achat et les travaux d’un bien avant de le revendre. Plutôt que de passer uniquement par une banque, il émet des obligations via ClubFunding. Chaque investisseur en achète pour le montant choisi, perçoit des intérêts (les coupons), souvent mensuels, puis récupère son capital à l’échéance, en général à la revente du bien. ClubFunding se rémunère auprès de l’opérateur, pas de l’investisseur. Si la revente prend du retard ou si l’opérateur fait défaut, le remboursement peut être décalé ou partiel : c’est tout l’enjeu des garanties (hypothèque, caution des dirigeants) décrites dans chaque fiche projet.
Comment investir sur ClubFunding, étape par étape
Le parcours est entièrement en ligne et suit les règles du règlement européen sur le financement participatif. Voici les quatre étapes, telles que les décrivent les conditions générales de la plateforme.
Étape 1 : création de compte et vérification d’identité
L’inscription est gratuite et réservée aux majeurs. Elle passe par un questionnaire sur les risques (perte en capital, illiquidité) : en cas de refus, l’accès est bloqué 24 heures. Avant la première souscription, un test d’adéquation recense revenus, patrimoine, expérience et objectifs ; il est renouvelé chaque année. Il faut enfin fournir une pièce d’identité, un justificatif de domicile de moins d’un an et un IBAN européen. La validation intervient en principe sous 24 heures ouvrées.Étape 2 : sélection et analyse d’un projet
Chaque fiche projet détaille l’opérateur, le montant recherché, la durée, le taux annoncé, les garanties et le document réglementaire (FICI). Les points à examiner en priorité : l’historique de l’opérateur sur la plateforme, le niveau de préventes pour une promotion, le ratio prêt/valeur du bien (LTV), le rang de l’hypothèque et l’existence d’une caution personnelle des dirigeants. ClubFunding précise ne réaliser qu’un contrôle de cohérence, de clarté et d’équilibre des informations fournies par l’opérateur.Étape 3 : souscription, ticket minimum et durée
La souscription se fait en nombre d’obligations ou en euros, à partir de 1 000 € sur la plupart des offres. Le paiement passe par un mandat de prélèvement SEPA signé électroniquement, sans compte à alimenter : les fonds transitent par Treezor, établissement de monnaie électronique agréé par l’ACPR. Les durées affichées vont le plus souvent de 12 à 24 mois ; la durée moyenne pondérée ressort à 22,7 mois depuis 2015. Un investisseur non averti dispose d’un délai de réflexion de 4 jours calendaires. Si la collecte n’atteint pas son minimum, les sommes sont restituées sous 72 heures ouvrées.Étape 4 : remboursement et suivi
Les intérêts sont versés selon l’échéancier du contrat, mensuellement sur une large part des projets, et le capital à l’échéance. Le suivi se fait dans l’« Espace Club » et dans l’application mobile (App Store, Google Play). ClubFunding est désignée représentant de la masse des obligataires : en cas de difficulté, c’est elle qui négocie avec l’opérateur et consulte les investisseurs sur les avenants.À compléter (test terrain) : captures d’écran de l’inscription, du test d’adéquation, d’une fiche projet et du tableau de bord, avec la date du test.Les frais de ClubFunding : ce que vous payez réellement
Frais pour l'investisseur
Côté investisseur, les CGU sont claires : l’utilisation des services est gratuite, et le suivi après la collecte ne donne lieu à aucun versement. La page d’accueil met en avant l’absence de frais d’entrée, d’arbitrage ou de versement. Deux nuances : les produits gérés par des tiers (SCPI, fonds, produits structurés) ont leurs propres frais, à lire dans chaque document d’information, et les intérêts restent soumis à l’impôt.
Frais pour le promoteur ou porteur de projet
La plateforme se rémunère auprès de la société financée. Selon ses CGU, elle perçoit une commission de structuration et de collecte de 5 % HT maximum du montant collecté, avec un minimum de 2 500 €, payée en une fois, à laquelle s’ajoutent des frais de suivi dont le montant n’est pas publié. Ce modèle a une conséquence : ClubFunding est payée à la collecte, ce qui l’incite à financer des projets. La plateforme met en avant, à l’inverse, le coût que représentent les dossiers en difficulté pour sa propre marge.
Comparaison avec les autres plateformes
La gratuité côté investisseur est la norme du crowdfunding immobilier en France : la plupart des plateformes se rémunèrent auprès des opérateurs. La comparaison porte donc moins sur les frais affichés que sur le taux servi, la durée et la qualité des garanties. À compléter : frais investisseur éventuels chez Anaxago, La Première Brique, WiSEED et Bienprêter (retrait, transfert, sortie anticipée), vérifiés sur leurs CGU.
Rendement et performance : ce que disent les chiffres
Rendements annoncés
Selon les indicateurs de performance publiés par ClubFunding, le taux moyen annuel pondéré des projets financés depuis 2015 est de 10,57 %. Il a nettement monté avec la hausse des taux : 9,85 % en 2022, 11,59 % en 2024, 12,50 % en 2025. La page d’accueil affiche aussi un TRI moyen de 9,95 %, calculé sur les seuls financements entièrement soldés au 30 avril 2026, avant fiscalité. Les offres de dette immobilière visibles sur la page Investir annoncent 11 à 12 % par an. Ce sont des taux contractuels, pas des gains acquis : plus le taux est élevé, plus le risque d’impayé est important, comme le rappelle la plateforme elle-même.Taux de défaut : les chiffres qui divergent
Deux sites d’avis publient des chiffres opposés : detective-banque.fr évoque 0 % de défaut, lemediadelinvestisseur.fr 17,51 %. Les deux peuvent se défendre selon la définition retenue. Les données officielles au 2 septembre 2026 permettent de les replacer :- Perte définitive : 1 seul projet, financé en 2018, pour 0,17 M€ de capital perdu, soit moins de 0,01 % des 1 925,8 M€ financés. C’est de là que vient le « 0 % ».
- Projets remboursés intégralement : 850 sur 1 472, pour 958,5 M€, dont 74 remboursés avec retard.
- Capital restant dû : 888,4 M€, répartis entre projets sains (21,8 %), échéancier modifié mais respecté (25,0 %), retard de moins de 6 mois (11,4 %), retard de plus de 6 mois (5,8 %), procédure amiable (22,5 %) et procédure collective ou judiciaire (13,4 %).
Retards de remboursement
Les tableaux officiels comptent 51 projets en retard de moins de 6 mois (101,4 M€ restant dus) et 47 projets en retard de plus de 6 mois (51,6 M€). Les prorogations contractuelles y sont comptées comme des retards. Les millésimes 2021 à 2023, financés au sommet du marché, concentrent l’essentiel des difficultés. En octobre 2024, ClubFunding reconnaissait dans un article consacré à la transparence que « des projets ne sont pas remboursés à échéance », et revenait sur le dossier DMVIP, opérateur placé en procédure de sauvegarde en 2023.Ce que ces chiffres ne disent pas
Une procédure en cours ne dit rien du montant qui sera finalement récupéré, ni du délai : la plateforme indique elle-même que les procédures contentieuses peuvent durer jusqu’à une décennie. La perte n’est actée qu’en fin de procédure, ce qui maintient mécaniquement le taux de perte à un niveau bas pendant des années. Enfin, le rendement réel d’un portefeuille dépend des intérêts effectivement perçus, pas du taux affiché. À compléter : données AMF sur le marché du crowdfunding immobilier, pour situer ClubFunding par rapport au secteur.Les risques à connaître avant d'investir
Risque de perte en capital
Les obligations souscrites ne sont couvertes ni par la garantie des dépôts, ni par le système d’indemnisation des investisseurs, ce que rappellent les mentions légales. En cas d’échec du projet, l’investisseur peut perdre tout ou partie de sa mise.Risque de défaut et de retard
C’est le risque le plus concret aujourd’hui : plus de la moitié du capital restant dû est en retard ou en procédure selon les données officielles. Les garanties ne jouent pas toujours comme prévu : dans le dossier DMVIP, une créance hypothécaire a été requalifiée en créance chirographaire par le juge-commissaire, selon la plateforme.Risque d’illiquidité
Il n’existe pas de marché secondaire pour revendre ses obligations avant l’échéance. L’argent reste bloqué jusqu’au remboursement, qui peut glisser bien au-delà de la durée annoncée.Risque de concentration
Plusieurs projets peuvent être portés par le même opérateur. Répartir ses mises entre opérateurs, régions et millésimes limite l’impact d’une défaillance, et la part du patrimoine placée en crowdfunding doit rester mesurée.Fiscalité
Les intérêts des obligations relèvent en principe du prélèvement forfaitaire unique (12,8 % d’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux), avec option possible pour le barème progressif. Le PEA-PME n’est mentionné sur la page Investir que pour certaines offres startups ; pour les obligations immobilières, l’éligibilité se vérifie offre par offre dans la FICI. À compléter : taux global des prélèvements sociaux applicable en 2026.Avis sur ClubFunding : ce que disent les utilisateurs
Trustpilot
La page Trustpilot de ClubFunding, à laquelle renvoie la plateforme, n’a pas pu être consultée lors de nos vérifications. Le chiffre de 3,9/5 sur 158 avis, repris par un site concurrent en 2025, est donc à prendre avec prudence. À compléter : note et nombre d’avis relevés à la date de publication.
Google et stores d'applications
L’application iOS, lancée en novembre 2025, affiche une note de 4,7/5 sur l’App Store français, mais sur 12 notes seulement au 1er octobre 2026. Sur Google Play, elle dépasse les 500 téléchargements, sans note moyenne affichée. À compléter : note Google Reviews (4,2/5 sur 63 avis selon un site tiers en 2025, non revérifiée).
Ce qui revient le plus souvent
D’après les avis publiés sur les sites spécialisés, les points positifs portent sur les coupons mensuels, la simplicité du parcours et le prélèvement direct. Les critiques visent surtout les retards de remboursement depuis 2023 et la communication sur les projets en difficulté, un point que ClubFunding a elle-même admis en 2024. À compléter : synthèse à partir d’un échantillon daté d’avis Trustpilot et Google.
ClubFunding face aux autres plateformes
ClubFunding se distingue par son volume, ses coupons souvent mensuels et une offre élargie au-delà de la dette immobilière. Face à ses concurrents, les critères à comparer restent les mêmes : taux annoncé, durée, garanties, transparence sur les retards et ticket d’entrée.
ClubFunding vs Anaxago
Anaxago propose elle aussi d’autres classes d’actifs que la dette immobilière. Radar Immobilier a détaillé son fonctionnement dans son avis sur Anaxago. À compléter : comparaison chiffrée (ticket minimum, taux moyen, encours en retard publiés par chaque plateforme).ClubFunding vs La Première Brique
Autre plateforme française de crowdfunding immobilier, souvent citée face à ClubFunding. À compléter : ticket d’entrée, taux moyen, durée moyenne et statistiques de retard publiées.ClubFunding vs WiSEED
WiSEED finance des projets dans plusieurs secteurs, dont l’immobilier. À compléter : comparaison sur la seule activité immobilière (taux, durée, retards).ClubFunding vs Bienprêter
Bienprêter est surtout positionnée sur le prêt aux entreprises. À compléter : vérifier son offre immobilière actuelle avant toute comparaison chiffrée.
Notre verdict sur ClubFunding
ClubFunding reste un acteur majeur du crowdfunding immobilier, avec un historique long, un agrément PSFP et des statistiques publiées en détail chaque mois. Mais ces mêmes chiffres montrent qu’une large part de l’encours est en difficulté. Les taux de 11 à 12 % affichés rémunèrent un risque bien réel.
Pour qui c’est adapté
- L’investisseur prêt à immobiliser son argent deux ans ou plus, parfois davantage.
- Celui qui consacre une petite part de son patrimoine au crowdfunding et répartit ses mises sur de nombreux projets.
- Celui qui lit les fiches projet et les FICI, pas seulement le taux affiché.
Pour qui ce n’est pas adapté
- L’épargnant qui cherche un placement disponible ou garanti.
- Celui qui a besoin de revenus certains : les coupons peuvent être suspendus.
- Celui qui placerait une part importante de son épargne sur quelques projets.
Note et méthodologie
La grille de Radar Immobilier pondère cinq critères : transparence des données (25 %), historique de remboursement (25 %), protection de l’investisseur et garanties (20 %), frais (15 %), qualité du parcours et du suivi (15 %). À compléter : note par critère et note globale après le test terrain.Pour élargir la comparaison, retrouvez tous nos outils immobilier, dont la fiche Afer, ou notre dossier où investir dans l’immobilier locatif en 2026.FAQ : vos questions sur ClubFunding
ClubFunding est-il fiable ?
ClubFunding est un prestataire de services de financement participatif agréé par l’AMF (numéro FP-2023-40) et publie chaque mois des indicateurs de performance détaillés. Fiable sur le plan réglementaire ne veut pas dire sans risque : au 2 septembre 2026, environ 53 % du capital restant dû était en retard ou en procédure selon ces mêmes indicateurs.
Quel est le ticket minimum chez ClubFunding ?
Le site officiel indique qu’il est possible d’investir dès 1 000 €. Certaines offres ont leur propre seuil : 200 € pour la SCPI Vitality, 2 500 € pour le Girardin industriel. Le chiffre de 500 € encore repris sur certaines pages date de 2017.
Quels sont les frais de ClubFunding ?
Aucun pour l’investisseur sur le financement participatif : l’inscription et l’utilisation de la plateforme sont gratuites. ClubFunding se rémunère auprès de la société financée, avec une commission de 5 % HT maximum du montant collecté (2 500 € minimum) et des frais de suivi, selon ses CGU.
Que se passe-t-il en cas de défaut d'un projet ?
ClubFunding, représentant de la masse des obligataires, cherche d’abord une solution amiable (avenant, nouvel échéancier) soumise au vote des investisseurs. À défaut, elle engage une phase précontentieuse : mise en demeure, activation des garanties, puis procédure judiciaire. Le remboursement peut alors prendre plusieurs années et rester partiel.
Peut-on investir via un PEA-PME ?
Pas de façon générale. La page Investir mentionne l’éligibilité au PEA-PME pour certaines offres startups. Pour les obligations de dette immobilière, il faut se reporter à la fiche d’informations clés (FICI) de chaque offre.
Comment se passe le remboursement ?
Les intérêts sont versés selon l’échéancier prévu au contrat, mensuellement sur une large part des projets, et le capital est remboursé à l’échéance, en général à la revente du bien. Les flux transitent par Treezor, l’établissement de paiement partenaire. Un retard de l’opérateur décale ces versements.
ClubFunding est-il une arnaque ?
Non. La société est immatriculée depuis 2014, agréée par l’AMF et adossée à un groupe qui a levé 125 millions d’euros en 2022 auprès d’investisseurs dont Bpifrance. Les risques de retard et de perte sont réels, mais ils relèvent de l’investissement, pas de la fraude. Vérifiez toujours l’agrément sur le registre de l’AMF avant d’investir.
Existe-t-il un code parrainage ClubFunding ?
Oui. Selon le règlement en vigueur depuis janvier 2026, le filleul reçoit 0,5 % du montant investi et le parrain 1,5 % sur la dette et l’equity immobilières, les produits structurés, les startups et la SCPI Vitality. Le code se saisit lors de l’inscription. Une prime de parrainage ne doit pas guider le choix d’un projet.
Sources et méthodologie
Page rédigée et vérifiée le 1er octobre 2026. Sources primaires consultées à cette date :
- Indicateurs de performance ClubFunding, mis à jour le 2 septembre 2026.
- Conditions générales d’utilisation (version du 2 mars 2026) et mentions légales.
- Page d’accueil et page Investir du site officiel.
- Publications officielles : levée de fonds de 2022, article sur la transparence (octobre 2024), programme de parrainage.
- Annuaire des entreprises (SIREN 807 764 980), App Store et Google Play.
Les chiffres de sites tiers (detective-banque.fr, lemediadelinvestisseur.fr) sont cités comme tels et signalés lorsqu’ils n’ont pas pu être revérifiés. Les observations personnelles issues du test terrain sont identifiées séparément. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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