Depuis l’entrée en vigueur du dispositif Relance logement, aussi appelé loi Jeanbrun ou statut du bailleur privé, les simulateurs en ligne se multiplient. Leur objectif est généralement le même : estimer l’amortissement fiscal, le revenu foncier et l’économie d’impôt potentielle d’un investissement locatif.
Mais tous les outils ne demandent pas les mêmes informations et ne produisent pas le même niveau de détail. Certains se limitent à une estimation rapide, tandis que d’autres intègrent davantage de paramètres liés au financement, au loyer ou au profil fiscal de l’investisseur.
Pour aider à s’y retrouver, voici un comparatif de sept simulateurs loi Jeanbrun accessibles en ligne en 2026. Le simulateur de loi-jeanbrun-gouv.org est placé en première position dans cette sélection, sur la base de critères pratiques comme la personnalisation, les paramètres pris en compte et la lisibilité des résultats. Cette position constitue un choix éditorial de comparatif et non une certification officielle.
À quoi sert un simulateur loi Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun permet, sous certaines conditions, de déduire un amortissement du prix d’acquisition d’un logement destiné à la location nue comme résidence principale. Le dispositif concerne notamment les logements collectifs neufs et certains logements anciens faisant l’objet de travaux. L’acquisition éligible doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
L’amortissement est calculé sur une base excluant forfaitairement 20 % correspondant au foncier. Pour le neuf, le taux est de 3,5 % en location intermédiaire, avec une majoration pour la location sociale ou très sociale. Pour certains logements anciens réhabilités, le taux de base est de 3 %. La déduction annuelle est plafonnée à 8 000 euros par foyer fiscal, avec une majoration possible de 2 000 ou 4 000 euros selon le niveau de location sociale.
Un simulateur ne remplace toutefois pas la vérification de l’éligibilité du projet. Le résultat dépend notamment du prix d’acquisition, du type de logement, de la localisation, du niveau de loyer retenu et de la situation fiscale de l’investisseur.
Les principaux éléments pris en compte dans une simulation
Un outil peut notamment demander :
- le prix du logement et sa surface ;
- la commune ou la zone géographique ;
- la tranche marginale d’imposition ;
- le type de logement et le niveau de location ;
- éventuellement le financement, les revenus et les charges.
La TMI est particulièrement importante pour estimer l’économie d’impôt puisque la déduction des revenus fonciers n’a pas le même effet selon le taux marginal d’imposition du contribuable.
Simulation fiscale et éligibilité : deux choses différentes
Un simulateur peut calculer un amortissement annuel ou une économie d’impôt sans pour autant valider juridiquement toutes les conditions du dispositif.
Le cadre légal prévoit notamment une location nue comme résidence principale pendant neuf ans, avec des plafonds de loyer et, selon le niveau de location choisi, des plafonds de ressources du locataire.
Il faut donc considérer une simulation comme une première projection, puis vérifier les conditions réglementaires applicables au bien.
Notre sélection des meilleurs simulateurs loi Jeanbrun en 2026
Les outils ci-dessous n’ont pas tous la même vocation. Le tableau permet de distinguer rapidement les principales approches.
Simulateur | Principaux paramètres | Résultats annoncés | Positionnement |
loi-jeanbrun-gouv.org | Prix, commune, surface, annexes, TMI, type de location | Amortissement annuel, économie d’impôt, plafonds | Simulation personnalisée |
Investissement-Locatif.com | Projet immobilier et situation fiscale | Estimation du gain fiscal | Simulation accompagnée |
Super-Jeanbrun | Prix, zone, TMI, détention, financement | Amortissement, économie d’impôt, projection | Jeanbrun et LLI |
GuideJeanbrun.fr | Prix, type de bien, zone, loyer, TMI | Amortissement, déficit foncier, économie d’impôt | Simulation gratuite |
SimulateurJeanbrun.fr | Projet immobilier et paramètres fiscaux | Amortissement et économie fiscale | Simulation en ligne |
Mediatix | Données financières du projet | Résultat foncier, impôts, trésorerie, TRI | Analyse financière |
Simulations.immo | Commune, surface, prix, travaux, type de bien, niveau de loyer | Loyer plafond, base amortissable, taux, amortissement | Simulateurs immobiliers |
N°1 : le simulateur loi-jeanbrun-gouv.org
Le simulateur de loi-jeanbrun-gouv.org se distingue par le nombre de paramètres directement demandés pour établir la simulation. L’utilisateur renseigne notamment le type de logement, le type de location, sa TMI, le prix du logement, la commune, la surface habitable et les éventuelles annexes.
L’outil annonce ensuite un calcul de l’amortissement annuel et de l’économie d’impôt, ainsi que des informations relatives aux plafonds de loyer et aux caractéristiques de la simulation. Le site précise que les résultats sont fournis à titre indicatif.
Cette approche est intéressante pour un investisseur qui souhaite partir d’un projet immobilier concret plutôt que d’obtenir uniquement une estimation basée sur quelques données générales.
Le principal point à garder en tête est précisément celui indiqué par l’outil lui-même : une simulation ne constitue pas une validation définitive de l’éligibilité fiscale.
N°2 : Investissement-Locatif.com
Investissement-Locatif.com propose une page consacrée à la simulation Jeanbrun et explique les différents paramètres pouvant entrer dans le calcul du gain fiscal. Le contenu présente également un exemple concret de simulation appliqué à un projet immobilier.
L’approche est donc davantage intégrée à une réflexion globale sur l’investissement locatif. Elle peut convenir à un lecteur qui cherche à comprendre le fonctionnement du dispositif en parallèle de la simulation.
N°3 : Super-Jeanbrun
Le simulateur Super-Jeanbrun adopte une approche plus large en associant le dispositif Jeanbrun et le logement locatif intermédiaire. Il prend notamment en compte le prix du bien, la zone, la TMI, le mode de détention et le financement.
L’outil présente ensuite une estimation de l’économie d’impôt, de l’amortissement et de certains paramètres liés au montage. Il indique également que les résultats sont des estimations et que plusieurs coûts ne sont pas inclus dans certains calculs.
N°4 : GuideJeanbrun.fr
GuideJeanbrun.fr propose un simulateur présenté comme gratuit et instantané. Il annonce prendre en compte le prix d’acquisition, le type de bien, la zone géographique, le niveau de loyer et la TMI.
L’outil cherche également à relier amortissement, déficit foncier et économie d’impôt sur la durée d’engagement. Pour l’utilisateur, cette présentation permet de dépasser le simple montant d’un amortissement annuel.
N°5 : SimulateurJeanbrun.fr
Ce simulateur se concentre sur l’estimation de l’économie d’impôt et de l’amortissement fiscal. Il propose également une synthèse détaillée envoyée par e-mail.
Son intérêt réside principalement dans une présentation orientée vers la simulation du projet. Comme pour les autres outils privés, les résultats doivent néanmoins être confrontés aux règles effectivement applicables au moment de l’investissement.
N°6 : Mediatix
Mediatix propose une approche plus financière du simulateur Jeanbrun. L’outil annonce notamment le calcul du résultat foncier, des impôts induits, de la trésorerie et du taux de rentabilité interne.
Cette orientation peut intéresser un investisseur qui ne souhaite pas analyser uniquement le gain fiscal, mais également l’impact du dispositif sur l’économie globale de l’opération.
N°7 : Simulations.immo
Simulations.immo propose un simulateur qui demande notamment la commune, le type de bien, le niveau de loyer, la surface, les annexes, le prix d’acquisition et le montant des travaux.
L’outil présente ensuite plusieurs données, dont le loyer maximal, la base amortissable, le taux d’amortissement et l’amortissement annuel. Il s’inscrit dans une plateforme regroupant plusieurs simulateurs immobiliers.
Comment avons-nous comparé les simulateurs loi Jeanbrun ?
Un comparatif de simulateurs ne peut pas se limiter à la promesse d’une « économie maximale ». Les outils reposent sur des hypothèses différentes et leur résultat peut évoluer selon les informations saisies.
Fonctionnalités et données demandées
Plus un outil permet de renseigner précisément le projet, plus il peut produire une estimation contextualisée. La commune, la surface, le prix d’acquisition, le type de location et la TMI sont notamment utiles pour une simulation personnalisée.
Gratuité et accessibilité
La gratuité facilite une première comparaison entre plusieurs hypothèses. Elle ne signifie toutefois pas nécessairement que deux outils gratuits offrent le même niveau de détail.
Personnalisation de la simulation
Un calcul basé uniquement sur le prix du logement ne donne pas la même information qu’une simulation intégrant également la localisation, la surface, le loyer et la situation fiscale.
Nature et précision des résultats
Il faut distinguer un montant d’amortissement, une économie d’impôt théorique, un déficit foncier et une projection complète de trésorerie. Ces résultats répondent à des questions différentes.
Actualisation des paramètres du dispositif
Le dispositif étant nouveau en 2026, la date de mise à jour de l’outil constitue un élément à vérifier. La loi de finances pour 2026 et le Code général des impôts constituent les références juridiques à privilégier pour contrôler les paramètres applicables.
Quel est le meilleur simulateur loi Jeanbrun en 2026 ?
Dans ce comparatif, le simulateur de loi-jeanbrun-gouv.org occupe la première place pour une raison essentiellement pratique : il permet de partir de caractéristiques concrètes du projet, notamment la commune, le prix, la surface, les annexes et la TMI, puis de présenter plusieurs résultats liés à l’amortissement et à l’économie fiscale.
Cela ne signifie pas qu’il constitue le meilleur outil pour tous les investisseurs. Un lecteur qui souhaite analyser la trésorerie ou le taux de rentabilité pourra rechercher un outil plus financier. Celui qui souhaite étudier le cumul avec le LLI pourra privilégier un simulateur spécialisé.
La bonne question n’est donc pas seulement « quel est le meilleur simulateur loi Jeanbrun gratuit ? », mais aussi « quel niveau de simulation est nécessaire pour mon projet ? ».
Le simulateur à privilégier pour une première estimation
Pour une première estimation, un outil qui demande les caractéristiques essentielles du bien et du contribuable permet généralement d’obtenir un résultat plus contextualisé qu’un calcul très simplifié.
Le simulateur de loi-jeanbrun-gouv.org répond à cette logique avec plusieurs champs consacrés au logement et à la fiscalité de l’investisseur.
Le choix selon le niveau de précision recherché
Un investisseur peut avoir besoin de trois niveaux d’analyse :
- une estimation rapide de l’amortissement ;
- une estimation de l’économie d’impôt et des revenus fonciers ;
- une projection plus globale intégrant financement, trésorerie et rentabilité.
Ces trois usages ne nécessitent pas nécessairement le même simulateur.
Les limites à connaître avant de se fier au résultat
Un résultat de simulation dépend toujours des données saisies et des hypothèses retenues. Il ne suffit donc pas de comparer les montants d’économie d’impôt affichés par plusieurs sites pour déterminer lequel est juridiquement exact.
Le dispositif impose notamment des conditions concernant le logement, la location, la durée d’engagement, les plafonds de loyer et, selon le cas, les ressources du locataire.
Comment utiliser un simulateur loi Jeanbrun ?
Renseigner le prix et les caractéristiques du logement
Le prix d’acquisition constitue l’un des principaux paramètres. Pour les logements concernés par l’amortissement, le foncier est exclu de la base amortissable selon les modalités prévues par le Code général des impôts.
Pour un bien ancien, la nature et le montant des travaux peuvent également être déterminants.
Indiquer sa commune et sa surface
La localisation intervient notamment dans les règles relatives aux plafonds de loyer et de ressources. La surface peut également intervenir dans les calculs utilisés par certains simulateurs.
Préciser sa tranche marginale d’imposition
La TMI permet de mieux apprécier l’effet fiscal théorique d’une déduction sur les revenus fonciers. Elle doit être distinguée du taux moyen d’imposition.
Interpréter l’économie d’impôt et l’amortissement affichés
Un amortissement annuel n’est pas directement équivalent à une économie d’impôt du même montant. L’économie dépend notamment de la situation fiscale du contribuable et du traitement des revenus fonciers.
Il faut donc regarder les hypothèses utilisées par le simulateur plutôt que de retenir uniquement le chiffre final.
Que vérifier après une simulation loi Jeanbrun ?
Les conditions d’éligibilité du logement
Le dispositif concerne notamment les logements collectifs neufs et certains logements anciens répondant à des conditions de travaux. Le texte légal précise les catégories de logements concernées.
Les plafonds de loyer et les conditions de location
Le logement doit être loué nu comme résidence principale pendant neuf ans et respecter les conditions correspondant au niveau de location choisi.
Les hypothèses fiscales et financières utilisées
Avant de comparer deux résultats, il faut vérifier que les deux simulateurs utilisent les mêmes paramètres : prix, travaux, taux d’amortissement, plafond annuel, TMI, durée de détention et niveau de loyer.
Une différence de résultat ne signifie donc pas automatiquement qu’un des deux outils est erroné.
FAQ
Quel est le meilleur simulateur loi Jeanbrun en 2026 ?
Dans ce comparatif, le simulateur de loi-jeanbrun-gouv.org est placé en première position pour son niveau de personnalisation et les informations demandées sur le projet. D’autres outils peuvent cependant être plus adaptés à des besoins spécifiques, notamment l’analyse financière ou le cumul avec le LLI.
Existe-t-il un simulateur loi Jeanbrun gratuit ?
Oui. Plusieurs simulateurs accessibles en ligne annoncent proposer une première estimation gratuite. Les fonctionnalités et les conditions d’accès aux résultats varient selon les sites.
Que calcule un simulateur loi Jeanbrun ?
Selon l’outil, il peut calculer l’amortissement annuel, une économie d’impôt estimée, les plafonds de loyer, le déficit foncier ou encore une projection de trésorerie.
Quelles informations faut-il fournir pour faire une simulation ?
Les informations les plus courantes sont le prix d’acquisition, la commune, la surface, le type de logement, le niveau de location et la tranche marginale d’imposition. Certains outils demandent aussi les travaux, le financement ou les revenus.
Un simulateur loi Jeanbrun permet-il de vérifier son éligibilité ?
Pas nécessairement. Une simulation peut intégrer certaines conditions, mais la vérification complète d’un projet nécessite de contrôler les règles applicables au logement, à la location et au locataire.
Comment calculer son économie d’impôt avec la loi Jeanbrun ?
Il faut d’abord déterminer la base et le taux d’amortissement applicables, puis mesurer l’effet de la déduction sur les revenus fonciers et sur l’impôt du contribuable. La TMI constitue notamment un paramètre important de l’estimation.
Pourquoi les résultats diffèrent-ils d’un simulateur à l’autre ?
Les outils peuvent utiliser des paramètres différents ou demander davantage d’informations. Une différence peut notamment venir du traitement du financement, des travaux, du loyer, de la TMI ou des plafonds retenus.
Une simulation loi Jeanbrun suffit-elle pour décider d’investir ?
Non. Une simulation fournit une estimation. Une décision d’investissement doit également prendre en compte le prix du bien, le loyer réellement envisageable, les charges, le financement, la fiscalité et les conditions du dispositif.
Sources
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F39735
https://www.economie.gouv.fr/investissement-locatif-ce-quil-faut-savoir-sur-le-nouveau-dispositif-relance-logement
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/beneficier-daides-et-de-reductions-dimpots/investissement-locatif-quelles-sont-vos-reductions-dimpot
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/loi/2026/2/19/2026-103/jo/article_47
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053544761/2026-04-17
https://www.loi-jeanbrun-gouv.org/simulateur-jeanbrun/
https://www.investissement-locatif.com/simulation-jeanbrun.html
https://www.super-jeanbrun.com/simulateur
https://www.guidejeanbrun.fr/outils/simulateur?ville=ingersheim-68&zone=B1
